住房问题正在成为选举的主要战场，因为联邦反对党誓言，如果组建政府，将大幅削减澳大利亚的移民接收量，并称此举将腾出数万套住房。

但新的分析表明，人口增长并不是造成负担能力危机恶化的原因。

相反，从劳动力和材料短缺到利率上升和投资者抛售增加等一系列因素的“完美风暴”导致了住房供应短缺，而这种短缺需要数年时间才能解决。

Propertyology研究主管Simon Pressley表示：“人们认为人口增长是影响房地产市场表现的最主要因素，但实际上这个因素很小。”

Propertyology利用澳大利亚统计局的数据，对截至 2023 年 6 月的 20 年间 120 个居民超过 20,000 人的城市和直辖市的人口增长情况进行了排名。

他说：“当我们将人口增长率与房地产资本增长率进行比较时，这 20 年的时间是这两个指标之间不存在直接相关性的另一个重要证据。”

以悉尼为例。在过去的二十年里，其业主可能享受到了可观的资本收益，但他们不能感谢人口增长。海港城在澳大利亚发展最快的城市排行榜中仅排名第 43 位。

前 10 个增长点均位于各地区，其中 8 个位于西澳大利亚州和维多利亚州。

财产学研究主管西蒙·普莱斯利 (Simon Pressley)。

位居榜首的是位于珀斯以南一小时车程的西澳沿海城市曼杜拉，该市人口激增 91%。

普雷斯利表示：“在那段时期的 14 年里，澳大利亚人口增长最快，但房价中位数却没有变化。”

同样，维多利亚州冲浪海岸的人口增长了 85%，西澳州巴瑟尔顿增长了 81%，昆士兰州阳光海岸增长了 70%，南澳大利亚州巴克山增长了 68%。普莱斯利补充说，然而，在此期间，所有房地产价格的增长都“平淡无奇”。

相比之下，努萨和拜伦湾的房价增长惊人，但人口增长“远低于平均水平”。

二十年来，全国总人口从1970万增加到2660万，增长率达35%。

在各州首府中，珀斯（53%）和布里斯班（52%）的人口增长率最高，而阿德莱德（23%）的人口增长率最低。

PropTrack高级经济学家 Paul Ryan 表示，很容易将人口增长和房地产增长联系起来，但他指出，一个地方的受欢迎程度与其人口指标关系不大。

“我们建造房屋的地方就是人口增长最快的地方，所以这是一个先有鸡还是先有蛋的问题。需求这个抽象的概念推高了价格，而人口增长只是需求的一部分。

“全国不同地区的需求在不同时间有增有减。”

哪里的房价涨幅最大？

自 PropTrack 于 2010 年开始追踪房价指数以来，房价涨幅最大的 10 个地区均位于大悉尼地区。

Baulkham Hills 和 Hawkesbury 地区的房价增长了 177%，Southern Highlands 和 Shoalhaven 增长了 171%，Blacktown 增长了 160%，中央海岸增长了 158%，悉尼外西区增长了 150%，而 Illawarra、悉尼北部海滩和悉尼西南部均录得增长。增长148%。

瑞安表示：“悉尼作为澳大利亚最大、最国际化的地区，一直具有吸引力，这里的工资明显高于其他地方，这对物价产生了影响。”

“人们希望生活在负担得起的地方，但也希望生活在机会最多的地方。”

根据 Propertyology 的数据，大悉尼地区在过去十年中资本大幅增长，但其人口增长率落后于其他城市和直辖市。

自 2010 年以来，霍巴特以及新南威尔士州、塔斯马尼亚州和维多利亚州的偏远地区的房价也出现了大幅上涨，不过近年来，阿德莱德、布里斯班和珀斯占据了主导地位。

瑞安先生说：“在大流行之前，珀斯经历了长期的价格下跌和需求低迷，但现在需求非常高，而且很难找到住的地方。”

哪些因素实际上影响房价增长？

普莱斯利表示，影响住房需求和房价的因素是买家行为，而不是人口增长。

他说：“我们出生时只为人口做出一次贡献，但我们大多数人一生都住在不同地方的多处房产中。”

“海外移民也对人口数字做出了贡献，但他们中很少有人在来到这里的最初几年内买房。”

2021 年的人口普查数据显示，38% 的移民在 5 年后通过抵押贷款或直接拥有自己的房屋，10 年后这一比例为 71%。

普莱斯利表示，买家行为是受经济因素影响的。

“劳动力增长的地方，稳定性、收入和信心就会增长——那就是有更多的人参加开放日和拍卖会的时候。”

瑞安先生认为，房价增长有三个关键因素：经济表现、住房供应和利率。

“过去 20 年的价格增长是由供应限制和利率下降共同推动的，”他说。

“因此，如果未来利率更高，供应增长更快，这可能会给租金和房价带来下行压力。”

PropTrack 高级经济学家 Paul Ryan。

就连昆士兰大学人文地理学副教授艾琳·查尔斯·爱德华兹 (Elin Charles-Edwards) 也低估了人口在推动房地产需求方面的重要性。

“人口有所贡献，但我们的家庭构成和行为以及它们如何随着时间的推移而变化，”她说。

“例如，在新冠疫情期间，我们看到平均家庭规模下降，因此家庭数量的增长速度实际上比总体人口的增长速度更快。

“随着人口老龄化，我们知道我们更有可能独自生活，这将增加对住房的需求。伙伴关系水平的转变也会产生影响，因为如果我们合伙或孩子们住在家里，我们消耗的房子就会减少。回家的时间更长。”

平均家庭规模的缩小是住房供应危机的一个因素。

储备银行首席经济学家莎拉·亨特 (Sarah Hunter) 本周在霍巴特举行的一次活动上发表讲话时表示，近几十年来，每户平均人口数呈下降趋势，从 20 世纪 80 年代中期的 2.8 人左右减少到目前的 2.5 人左右。

“这听起来可能是一个很小的变化。但是，如果由于某种原因平均家庭规模回升到 2.8，我们将需要减少 120 万套住房来容纳我们当前的人口——这是一个不小的差异，”亨特女士说。

澳大利亚哪些地区未来增长最快？

查尔斯-爱德华兹女士表示，虽然生育率和预期寿命相对容易预测，但移民流动却不太容易预测。

“我们知道我们的人口将继续增长和老龄化，”她说，这一增长主要归因于海外移民。

2022-2023财年，澳大利亚因海外移民净增加了518,000人，而截至2023年9月的一年，我们的自然人口增加了111,000人。 

近几十年来，尤其是新冠疫情爆发以来，昆士兰州的黄金海岸和阳光海岸地区的人气激增。

在谈到州际移民时，查尔斯-爱德华兹女士表示，我们可以预期我们的首府城市将继续占据主导地位，包括曾经被视为区域中心的地方，如黄金海岸和阳光海岸。

“我们确实看到了一些地区变得更受欢迎的时期。在 90 年代和 2000 年代，目的地发生了巨大的重新分配，然后我们在新冠疫情期间看到了向这些地区的强劲移民流。

“但澳大利亚的人口分布非常集中，未来我们不会看到人口大规模转移到这些地区。”

她补充说，我们还可以期待看到人们对阳光之州的持续热爱。
2021 年 3 月的州际移民数据显示，维多利亚州和昆士兰州是唯一出现净增长的州，这意味着到达的人数多于离开的人数。
所有其他州和领地首府均录得净亏损。

她说：“由于天气、物价差异和人们返回等综合因素，我们将看到人们继续转向昆士兰。” “我们对此非常有信心。”