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Prudentia Legal

今天澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师获知澳洲总理（Premier Minister）Tony Abbott和澳洲国库财务主管（Treasurer）Joe Hockey共同主持记者会，宣布计划：可能对海外人士购买澳洲居民住宅征收FIRB（Foreign Investment Review Board 简称）申请费，1百万以下的住宅缴纳5千澳币申请费，1百万以上每1百万额外再征收1万澳币的申请费。同时，对违反海外投资法的，可能可以处以最高达到房价25%的罚金并且强制销售。据说此计划的目的是为了保障澳洲房屋价钱的可承担性。

背景 - Abbott 的抗争

澳洲房产近年在全球房产市场非常活跃，去年的涨幅平均超过2位数的百分比，民众议论纷纷，其中比较大的质疑原因可能是海外买家尤其是中国买家的入市影响了澳洲的房产。

目前澳洲联邦政府执政党是自由党，自由党领袖目前也是澳洲首相，Tony Abbott（托尼 阿博特）。他的日子不太好过。在随全球大宗商品市场不景气带来的澳洲矿业的低迷而导致的澳洲总体经济的不是十分景气的情况下，已经有质疑Mr.Abbott执政能力和经济管理能力，加上去年昆州（布里斯班所在州，是自由党传统的领地）大选中，自由党惨败，工党当选为昆州执政党，不仅反对党发声，民众和自由党的内部也开始有严重不满。从去年下半年开始，自由党内部就已经有声音声讨Mr.Abbott，要求Mr. Abbott辞职，Mr. Abbott态度强硬声称自己绝对不会辞职，会抗争到底。

如何抗争？其抗争策略之一就是讨论、研究海外投资在澳洲的影响和对策。自去年年底，Abbot开始发表声明要求对海外投资政策收紧。

为什么选择海外投资开刀？

其一，澳洲是民选政府，任何政策、法律的变化如果影响到选民（公民），选民不高兴，不答应，就有可能影响到选举选票的走向，这是任何执政党不乐意看到的。而海外投资或者移民政策法律的改变，影响的是海外人士，是没有选举权的一批人，怎么改变都不影响选票，当然对此动手就没有心理压力。这是近几个世纪澳洲执政党在出现民意舆情问题的时候，往往会挑出海外投资或者移民尤其移民法律政策说事的原因。

其二，海外投资法律改变尤其收紧，比较容易能获得脑袋简单选民的好感。澳洲房产价钱高涨，比较简单的直观认识就是海外投资增加– 因为看到了一定量的海外投资的增多。但是至少目前没有任何权威数据证明此关系，而且Mr Abbott在今天的发布会上也强调了没有数据支持这个论点。 另一方面，近几年贷款利率偏低、移民人数增多、澳元汇率低迷、还有澳洲联邦政府一直坚持的负收益规则（NegativeGearing Rules 是指如果投资者通过贷款等手段投资，其投资成本比如房贷利息、物业管理等等超过投资收益比如房租，其差别就是负收益，可以作为投资者减少其他应税收入的依据数额，从而降低该投资者总体应纳税额，使得该投资者就可以少缴个人所得税）都可能对房价增长贡献了正作用。目前并没有权威的研究表明就是海外投资影响了澳洲房产价格。但是，正常情况下，人的大脑是喜欢偷懒的，喜欢接受一些直观的，“因为所以”的逻辑关系的解释。同时，大部分本地居民尤其是无产者是一定反对本地房价高涨的，并且一定要找到一个可以指责的对象。在海外投资是否增多（有些可能是在澳洲的具有澳洲身份的华人，他们严格意义不是海外投资，也不受FIRB管辖，但是可能投资量也可能很大）、以及海外投资增多是否一定是导致目前澳洲房价高涨的原因这两个问题都尚未确定的情况下，接受这种简单逻辑关系是比较省时省事省脑的，于是众多的本地居民就指责海外投资导致澳洲房价高企。然后联邦政府就趁势收紧海外投资的法律政策，就迎合了本地居民的直观的意愿，比较容易获得选民的好感和支持。

其三，联邦政府其实一直想在限制海外投资的情况下，就海外投资到澳洲分一杯羹。只是一直没有找到比较好的办法。香港曾经采取的双倍印花税的办法在澳洲不能适用，为什么？因为澳洲是联邦制，印花税的收取是州政府的权利（按中国类似情况比较，是地税），联邦政府无权干涉。而州政府之间的竞争和财政压力，不可能统一都收取高额印花税，都害怕自己州阻止了海外投资会影响税收和发展。而限制海外海外投资要求缴纳FIRB申请费的方式可以让资金控制在联邦国库（这是为什么国库财务主管一起宣布的原因）。预计该费用可以每年为国库增加2个亿澳币，何乐不为？

然后下面的问题，怎么做？​

​相关法律知识

FIRB

澳洲目前管辖海外投资的法律规定是 The Foreign Acquisitions andTakeovers Act  1975 （1975年海外兼并和收购法，简称FATA）​ 和 The ForeignAcquisitions and Takeovers Regulations 1989 （1989年海外兼并和收购条例，简称FATR）。根据此项法律建立的对海外投资的管理部门为FIRB（Foreign InvestmentReview Board, 归Treasury财政部管）。

目前对海外投资的法律涉及到房产方面的主要内容为：

1.   有澳洲身份（包括公民、永居）购买澳洲房产没有法律限制，没有澳洲身份的（海外人士）只能能购买新房或者空地建房，不能购买二手房；

2.   持有可以在澳洲居留超过12个月临时签证的海外人士​可以买一套澳洲二手房自住，但是在签证到期离开时必须售出该房产；

3.   海外人士购买空地或者新房必须申请FIRB批准或者开发商已经获得预先批准。

4.   海外人士购买空地以建房的FIRB批准会要求自申请FIRB日后2年内必须开始动工建筑。

5.   澳洲公民配偶为海外人士和澳洲公民可以一起购买二手房，不受FIRB限制。澳洲永居配偶为海外人士和澳洲公民一起购买，不可以购买二手房，而且购买新房也需要申请FIRB批准。

6.   公司购买房产涉及到FIRB，取决于该公司是否是海外公司。澳洲公司和海外公司的区别与定义如下：其中至少85%的公司股份由澳洲长期居民（用澳洲身份公民、永居并且过去12月内在澳洲居住200天以上的居民）持有则为澳洲公司，否则为海外公司。海外公司可以购买新房，但是必须获得FIRB批文。海外公司购买二手房有特别特殊的情况限制。

7.   FIRB申请目前政府没有收费。一般审批时间为30天。

8.   公寓楼开发商可以针对某个项目申请预先批准（Pre-approval）​​，覆盖该项目的所有的房屋销售，海外人士购买者不再需要单个申请海外投资许可。此预先审批以前只会批准一个项目中50%的房屋卖给海外人士，但是2008年后只要批准，就不再有该50%的限制，换句话说就会许可该项目100%的房屋卖给海外人士。

目前所知，2006年FIRB就没有再针对任何违反FIRB的行为采取过起诉的行动，被形容为没牙的老虎。

新闻的法律解读

该新闻意味着什么？总结并且深度解读如下：

1.   澳洲联邦政府并没有阻止海外人士购买澳洲房产。只是针对上述第7项法律程序收费内容做了改变，从原来的免费，改成收费了。

2.   这个收费数额比较高，大约折合房价的1%，很多澳洲媒体已经将这个收费看成实质的增加的针对海外人士的“印花税”。其实前期众议院经济委员会（The Representative House Economic Committee）已经准备了报告建议收费每单1500澳币以支付相关FIRB行政费用，但是联邦政府的计划直接升到每单至少5000澳币，而且每超过1百万，多交1万澳币，已经具有税收的性质了。

3.   但是这个计划毕竟目前这只是一个计划，是Mr Abbott的抗争大计之一。计划到法律的形成和实施，不确定性非常大，有可能最终无法通过，无疾而终。

4.   即使假定该计划能成功，从该计划提出，讨论，法律草案形成，议院通过，再到法律的实际实施，没有几个月的时间不可能。澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师大胆预测，如果这项制度真能形成法律，今年7月份前不太可能具体实施。

5.   澳洲的法律有个基本的原则，就是法律不溯及以往，就是说即使该法律通过了，实施了，那么在该法律具体实施前签约的，已经申请了FIRB的，一定不适用缴费的新法律。如果阁下现在（新闻前）已经购买了澳洲物业，阁下肯定不用担心缴纳此笔费用的问题。如果阁下尚未购买，普睿德律师事务所建议阁下尽早购买，签署合同申请FIRB，可以避免因为新法律实行需要缴纳该笔申请费的可能性。

6.   所谓的处罚（最高25%房价并且强制出售）主要针对的是违反海外投资法律的行为，其实主要针对的是一是没有澳洲身份或者不满足条件非要购买二手房，二是上述法律中第2项就是有短期签证可以购买二手房，买了二手房后，但是没有自住，或者签证到期离开后没有出售该房屋，还有就是上述法律中的第4项买了空地没有在指定时间内建造房屋。这些行为本来就是要打击的，现在这些计划就是具体化。

7.   即使该计划通过成为法律，只要新的购买者遵循法律，通过正规的律师事务所比如澳大利亚普睿德律师事务所处理相关法律申请手续，购买者还是可以合法购买澳洲的房产作为投资，而不会有处罚的。

8.  ​关于公寓楼预先批准的申请如何处理？目前公布的信息中没有说明。

9. 关于海外人士持有长期签证（但不是永居）购买二手房是否适用？还是仅仅适用海外人士购买新房的情况？这个问题澳洲联邦政府尚未给出答案。但是笔者个人推测，一定包括海外人士购买二手房的情况，因为整个政策起因就是针对海外人士购买二手房的问题。​

不同的声音

那么这项计划能变成法律吗？这将是联邦政府和开发商、销售代理商、建筑行业之间的博弈。目前反对该计划的主要有以下几种声音：

1.   在没有确定证据确定海外投资导致澳洲房产价钱升高的情况下，突兀的提高海外投资的成本，可能会导致澳洲在国际竞争力降低。

2.   每年高达2个亿澳币的由此费用产生的额外的财政收入，意味着该费用收费数额太高，可能会对澳洲房产市场产生不良动荡。RayWhite房产代理的董事会主席Brian White持有此观点并且提到了NSW新南威尔士州2005年匆匆实行的对投资者征收的2.5%的额外的印花税（我们称为卖家印花税），最终一年后无疾而终。

3.   CBRE住宅项目主席JustinBrown直接指出这种新“税”必定事与愿违，违反效率，是错误的想法。他指出从全球的经验和证据看，加拿大、新加坡和香港采取过或者还在采取类似的政策，都导致了市场严重动荡和严重伤害了建筑行业。

4.   还有一种反对意见认为这个费用数额限定的太低了，因为只有大约1%的额外的投资费用对真正的富有的海外买家根本不构成任何阻碍，不能达到限制海外投资的目的。

John Fraser & Mathias Cormann

新近上任的财政部秘书长（Treasury Secretary）John Fraser虽然也认可海外投资和低迷澳币是目前房价上涨的主要原因，但是指出其实像在情人港(DarlingHarbour)周边房价急涨的情况在伦敦和纽约都曾经发生过，是一种全球性的现象。他认为目前澳洲的房产市场价格根本没有高到具有对经济有威胁性的地步，而且澳洲银行监管机构从去年就已经开始采取了针对高风险市场和投资者借贷限制金融手段。Mr.Fraser 提到澳洲信用等级仍然是AAA，具有坚实的信用金融基石，反应了澳洲在过去几十年如何运营的结果。

总结： 

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澳大利亚普睿德律师事务所王斐律师为大家总结：Mr. Abbott的海外投资新政目前仅仅是计划，而且仅仅是提高了FIRB申请的费用。澳洲法律不溯及以往，过去购买过的不用担心额外支付费用。想要节省该可能的费用，避免可能的费用风险的，赶紧趁现在法律尚未通过，尚未实行之际，早入手，早签约。当然，选择规范的澳洲律师事务所为购买房屋事项确保法律权利和安全是必须的，澳大利亚普睿德律师事务所竭诚为大家在澳洲置业提供全面的专业的法律服务。

（文：普睿德律师事务所王斐律师，澳洲房产网获王斐先生授权发表其原创文章。）