合同是必须的吗？

 

还别说，在2008年前，墨尔本（维多利亚州）曾经有一段时间可以允许通过签署几张文件就可以确定合同已经签订的程序和制度。当时那几张纸叫做Contract Note（合同笔记），简单记录最基本的信息，包括买家、卖家信息、房屋号码地址描述、价钱和其他基本信息和约定好的特殊条件，买家一旦签署后就可以认定买家进入合同，卖家一旦签署此文件，合同就成立。

 

这种制度对房产销售非常有利，房产中介就可以非常方便的准备相关文件，在潜在买家看房期间直接准备，现场写好相关内容，趁热打铁，然后买家一旦签字就产生法律效力。这种方式方便了卖家和代理中介，但是特别容易导致买家在不知不觉中尤其在没有认为自己签署合同的情况下签署了具有法律效力的合同，引发了一系列的法律问题并导致非常多的法律纠纷和投诉。在2008年前后，此项制度废除，合同生效必须在双方正式签署合同后才能生效。

 

目前在维多利亚州（墨尔本）、新南威尔士州（悉尼）、昆士兰（布里斯班）等主要澳洲地区的法律要求必须要有正式合同，并且必须在双方签字后合同才能真正生效。

 

合同的当事人

 

在澳大利亚购买房屋的法律合同中购买者是和谁签署合同？看起来是个比较直白的问题，但是实践中有些客户会真的就这个简单的问题迷惑。

 

简单直白的说，购买澳大利亚的房产，合同中一般有两方：买方和卖方。签约的就是双方，买方承担买方的责任、卖方承担卖方的责任。

 

少数时间会有卖方、开发商和买方，比如一些政府项目，政府（或者政府的有关机构，一般是政府的有关机构，比如农业厅、地产部等等）作为土地的拥有者，是卖方，确保地产所有权没有问题；而开发商是政府有关机构授权的开发公司，Lend Lease, Mirvac, Australand就是经常被澳大利亚州或者地方政府授权开发的公司，负责开发和销售。这种情况下，买方是和卖方以及开发商同时签署的合同。

 

另外一种情况是，卖方还不是土地（将要建房的土地）的所有权人，这样就出现了第三方，就是原来的土地所有权人，但是该第三方不会出现在合同中成为合同主体，不是合同的当事人。此种情况下，一方面卖方必须披露卖家尚未成为土地所有权人，另外一方面必须提供文件证明卖方有权出卖、开发该房屋、地块 --- 一般情况下都是表明卖方已经和原土地拥有者已经签署购买土地的合同（首合同），具体表现可以是附上这个首合同，或者由卖方的律师出具律师证明信证明卖家有权销售。这种情况下往往会有特别条款声明如果该首合同无效、或者终止、或者无法履行等等情况下，本合同就会终止，也就是首合同是目前这个本合同的条件。

 

有些时候，由于买方往往是通过中介公司的热情服务购买澳大利亚房屋的，就会有个疑问，中介或者代理公司在合同中吗？是合同的当事人吗？承担什么责任？如果是正规代理中介公司，应当会作为中介公司出现在合同中（但是也会有很多情况下，具体联系买家的中介公司是sub-agent（副代理人）可能不出现在合同中，这也是正常情况），但是并不是合同的主体，不对买卖双方产生买卖房屋的法律义务，尤其不对买方承担任何法律义务。有些买方客户认为我是通过这个代理公司购买的，这个代理公司必须承担有关责任。法律上在澳大利亚房屋买卖的关系中，买方和代理（中介）公司没有构成合同关系，因为买方没有支付任何费用给代理（中介）公司，只有卖方支付费用中介费给代理公司，所以代理是卖方的代理，为卖方工作，出现在合同的作用是确保代理公司可以通过该销售合同获得应得的中介费。所以代理公司不需要对买方承担法律上的责任【除了真实表述的责任】。以后有时间再专门解释中介代理公司在房屋买卖中的作用和法律权利义务。
 

 

有时候中国国内的客户在中国签署购买澳大利亚的房产合同时，具备一些法律知识但是又不是特别精通的情况下，可能会有一个疑问或者不确定的问题（甚至我碰到过一个法学院毕业多年的从事法律工作多年的牛人，也质问我同样的问题），就是，‘购买者是在国内的签的合同，该合同应当适用中国法律’。往往这些人说这些观点的时间理直气壮。

 

这个观点或者疑惑可能是有法律意识、法律观念，但是没有注意关键问题的时候比较容易犯的迷糊。一句话回答：不动产的合同适用不动产所在地的法律，不动产所在地对不动产的法律事项比如合同具有管辖权 -- 和在什么地方签署合同没有关系。

 

如果是一般合同，比如贸易合同，可能涉及到合同签署地、合同履行地、合同当事人所在地等等管辖权的争议问题。但是对于土地或者房屋买卖合同，作为不动产，其法律管辖权无可争议的应当由不动产所在地的法院具有管辖权，适用不动产所在地的法律。在购买澳大利亚房产的事项中，法律只能适用澳大利亚法律，并且由于所购买的房产所在州不同，其法律适用管辖权会具体到房产所在的州的法律。

 

合同的语言

 

紧接着的问题就是众多尤其是没有英文基础的澳大利亚房屋中国国内购买者的抱怨、投诉或者是不满：怎么这个合同是英文的？不是中文的？然后有买方理直气壮的要求：在中国签署该合同，没有中文的怎么行？看不懂怎么办？必须要有中文的。

 

从上述管辖权问题的讨论中，我们了解到了购买澳大利亚房屋时只能适用澳大利亚法律，澳大利亚法律要求的官方语言必须是英文。简单说，其适用的法律语言必须是英文，和在什么地方销售没有关系。同时合同是由卖方律师起草的，卖方律师不可能也不会提供其他非英文版本的合同。

 

即使有些极端的购买者一定要翻译成中文，任何翻译成中文的文字可能都不具有关于合同的直接的法律效力，不能代替合同。而且，这种法律文件对于一般没有受过正规澳大利亚法律培训的翻译来说，其翻译的难度极大，而且翻译误差几乎无法避免，反而可能会误导购买者。所以据我了解尚未有哪个翻译公司勇敢的接这种工作。

 

然后有些买家，我们的客户，就说了，‘王律师，您是我们的律师，你们有责任翻译成中文’。对不起，我们没有责任翻译成中文。其一，就像刚刚提到的，任何翻译成中文的内容不能具备法律效力。其二，律师的职责是提供法律服务，不包括翻译。其三，即使我们同意翻译，买家准备出多少钱翻译的费用呢？我个人估计一个300-400页的合同（这可能是比较标准也是比较少页码的澳大利亚购买房产、土地的合同）大约需要一个具有中英文能力的澳大利亚注册律师至少400个小时的翻译工作时间（一页一个小时是在非常熟悉的情况下，相当快了），每个小时算便宜点300块钱澳币，大约需要120000澳币。我不觉得任何买方乐意支付这些费用。

 

还有客户经常做国际贸易，也提出自己的疑问：我们公司和澳大利亚有很多合作和贸易往来，都是中英文的啊，怎么买房合同不是中英文的呢？这其实还是上述管辖权的法律问题，因为贸易合同可以约定具体的管辖权所在地，可以约定适用法律，甚至约定适用的仲裁机构和仲裁规则，当然可以约定为中英文合同文本。而购买澳大利亚房产合同就是只能适用澳大利亚法律，只能使用英文。还有一点，在贸易往来中，是一个买家对一个卖家，一对一的关系，双方可以比较灵活的约定。而在澳大利亚的房屋买卖法律关系和进程中，卖方的律师准备的是针对不特定多数人的只能适用澳大利亚法律的合同，这种情况下，没有第二种选择，只能是澳大利亚的官方语言，英文，没有其他语言版本的合同，也无法准备其他语言版本的合同。

 

所以敬请各位准备购买澳大利亚房产的购买者注意，没有中文合同，也不太可能提供中文版的合同。

 

今天最后回答这个问题：英文合同，看不懂怎么办？这可能应当是中国买家需要找澳大利亚注册的能说中文的律师的原因之一。其实即使您英文非常好，能无障碍阅读英文大部头原著，也不能说您就一定能读懂理解房屋买卖的合同。具体原因，请参看我的博文 ”澳大利亚购房为什么需要律师“。