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澳洲房产网讯：澳大利亚的不动产租赁法对房东和承租人是中立的。各州的住宅租赁法都很好地保护了双方的权益。租金可自由协商，针对加租，如承租人提出申请，则由法庭对加租进行审查。

租金：在澳大利亚，房东和承租人是否可自由协商租金？
在澳大利亚的所有州，房东和承租人可自由就租金水平达成协议。

在除塔斯马尼亚州外的所有州，不论周期性合同还定期合同，加租或减租均可由法庭审查，在塔斯马尼亚州，加租可由地方法官进行评定。承租人须提出申请以审查加租。法庭将参考同类地区相似房屋通常的市场租金范围；拟议租金和目前租金的对比；房屋的维修状况；租赁期限；最近一次加租的时间；及法院认为相关的其他任何因素。

在任何州都不可在首年租赁结束前加租。在澳大利亚首都特区，租金上涨不可超过一年一次，除非法庭另作批准。在维多利亚州、南澳大利亚州、西澳大利亚州和北领地州，房东只可每 6 个月加租一次。

加租可能需送达通知书以使其生效。在新南威尔士州、塔斯马尼亚州、南澳大利亚州、西澳大利亚州和维多利亚州，不论何种租赁类型，任何加租均需提前 60 日通知。在澳大利亚首都特区，需提前八周通知。在昆士兰州，定期协议需至少提前一月通知，周期性协议需至少提前两月通知。在北领地州，无论何种租赁协议类型，均需提前 30 日通知。

押金
通常要求承租人预付租金，并交纳一笔押金，作为未支付租金、维修或严重损坏房屋的保证金。最高预付租金通常为两周或一月的租金，取决于租赁协议类型及各州的规定：

• 在新南威尔士州，如租金少于 300 澳元（233 美元）每周，最高预付租金为两周的租金；如多于此数额，则最高为四周的租金。
• 在昆士兰州，定期租赁最高为一月的租金，而周期性协议最高为两周的租金。
• 在塔斯马尼亚州，最高为一月的租金。
• 在维多利亚州，租金少于 350 澳元（272 美元）每周的房屋，最高预付租金为一月的租金。
• 在澳大利亚首都特区，最高预付租金为一月的租金。
• 在北领地州，最高预付一个租金支付期的租金。

通常承租人需另外交纳押金。除塔斯马尼亚州、西澳大利亚州和北领地州外的所有州均设有各州的房租押金办公室，押金最高额随租金、租赁协议类型、租约生效所在州的不同而改变。

• 在新南威尔士州，押金最高额种类繁多：无家具的房屋为四周的租金，配家具且租金少于 250 澳元（194 美元）每周的房屋为六周的租金，对配家具且周租金多于 250 澳元（194 美元）的房屋不设限制。押金须存放于公平交易办公室租务分处。
• 在昆士兰州，如周租金少于 500 澳元，押金最高为四周的租金。对周租金超过 500 澳元的房屋不设限制。押金须存放至住宅租务管理局。
• 在南澳大利亚州，如周租金少于 250 澳元，押金不得超过四周的租金；如多于 250 澳元，房东可收取六周的租金作为押金。保证押金须交付给住宅租务基金会。
• 在维多利亚州，租金少于 350 澳元（272 美元）每周的房屋押金最高为四周的租金。一旦房东提出申请，法庭将评定周租金超过 350 澳元的房屋的最高押金。押金须存放于住宅租务押金管理局。
• 在西澳大利亚州，押金最高为四周的租金。
• 在澳大利亚首都特区，押金最高为四周的租金。押金须存放于房租押金办公室。
• 在北领地州，押金最高为四周的租金。

在澳大利亚，房东及承租人具有哪些权利，尤其是关于合同期限及收回租用房屋的权利？在澳大利亚有两种租赁类型：

• 定期租赁，针对特定期限的租赁；
• 周期性租赁，分为按周租住和按月租住。

房东可按规定形式发出通知或通过法庭以终止租赁。在定期协议到期后，房东须向承租人发出书面通知。

• 在新南威尔士州和昆士兰州需至少提前 14 日通知。在维多利亚州，低于 6 月的定期协议需提前 90 日通知，超过 6 月的将更长（详见表格）。
• 南澳大利亚州和西澳大利亚州未设规定的最低通知期限，但房东和承租人须就此协商并达成一致。
• 在塔斯马尼亚州需提前 28 日通知。
• 在澳大利亚首都特区需提前 3 周通知。
• 在北领地州，需提前 14 日通知。

除新南威尔士州外的所有州，凡定期租赁期满，承租人未搬离房屋，则将转换为周期性租赁，而在南威尔士州，自动按与之前相同的条件和条款续约。在西澳大利亚州，如承租人在协议期满后未搬离房屋，房东须在合同到期前 30 日内向地方法院申请终止租约和收回租用房屋的决议。

在一方违反了租赁协议的情况下，如拖欠租金，或房东的家庭要求居住于该住所，或房东希望整修或改造房屋，或无明确理由要求收回租用房屋，通知的期限取决于各州的要求及“理由”，在昆士兰州、西澳大利亚州和南澳大利亚州最短，为 7 日，在澳大利亚首都特区（详见表格）最长，为 182 日。

澳大利亚法律系统的高效程度如何？

租务法庭和地方法院可下令逐出承租人。澳大利亚的法律体系非常高效。执行法庭裁决平均仅需 6 日。

法规
租赁事务受制于各州住宅租赁法 (RTA)。

• 澳大利亚首都特区：1997 年住宅租赁法
• 新南威尔士州：1987 年住宅租赁法
• 北领地州：1999 年住宅租赁法
• 昆士兰州：1994 年住宅租赁法
• 南澳大利亚州：1995 年住宅租赁法
• 塔斯马尼亚州：1997 年住宅租赁法
• 维多利亚州：1997 年住宅租赁法
• 西澳大利亚州：1987 年住宅租赁法

处理租赁纠纷的机构如下：

• 堪培拉，澳大利亚首都特区：住宅租务法庭
• 新南威尔士州：消费者、贸易商及租务法庭
• 北领地州：消费事务及商务署 – 北领地州司法部
• 昆士兰州：住宅租务管理局执行住宅租赁法，小额索赔法庭处理租赁纠纷。
• 南澳大利亚州：住宅租务法庭
• 塔斯马尼亚州：消费事务及公平贸易部执行住宅租赁法，住宅租务专员处理租赁纠纷。
• 维多利亚州：维多利亚州民事及行政法庭 (VCAT)
• 西澳大利亚州：消费者及就业保护部执行住宅租赁法，地方法院处理租赁纠纷。

澳大利亚《不动产租赁法》的近期变更
每个州及领地均有各自的租赁法。在过去几十年，南威尔士州、南澳大利亚州和西澳大利亚州无租赁法变更，其他州有少许变更。

在昆士兰州，2005 年《住宅租赁条例》将租金少于 500 澳元每周的房屋最高押金增加至 4 周的租金，反映了中等租金的增长。

2003 年，塔斯马尼亚州取消了订立、更新、延长或续签租赁协议中的预付费用。还规定了退还保证金的法定期限（3 个工作日）。最后，对房东及承租人双方终止协议提出新的应急下令机制，并规定双方须提前 28 日给予离开或搬出的通知。

2002 年维多利亚州对 1997 年《住宅租赁法》进行了修订，规定应提前 60 日发出加租通知，加租时间间隔不少于 6 个月；房东可在头三个月的租赁结束后进入住房；及在租住前应支付押金。

2005 年澳大利亚首都特区规定，如房东不在堪培拉，可提前 4 周发出书面通知以终止协议，租赁将在收到通知后 4 周结束（或较晚的指定日期）；向房东交纳房租押金；提出有关终止租约和收回租用房屋决议的“执行条款”，由法庭裁定终止日期，但不得超过始于下令之日的 1 年。

2005 年北领地州对 1999 年《住宅租赁法》进行了修订，规定情况报告书可部分采用书面形式部分采用图像，或全部使用图像；如房东及承租人未达成一致，租务专员可准备情况报告书；提出房东或承租人违反租赁协议时的最长通知期限；及通知送达后承租人未能纠正行为时对房东利益的保护。

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