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资深房地产律师:提防开发商的“日落条款”

2015-08-27 17:19 来源:未知 作者:Crino 浏览量:loading...

奥本豪华婚礼副市长更改楼盘结构、购买楼花的买家可能面临新房面积缩水;Wolli Creek一楼花开发商易手、买家无奈成立苦主微信群讨公道;较早前,Hurstville某楼花的逾百名买主遭开发商单方面终止购房合同、业主购买的楼花无法交付……

近几年,悉尼房地产市场火爆,更有诸多楼花项目推出,吸引了投资者的关注:少量的定金投入和预期可能的增值回报,于是纷纷选择购买。但实际上,虽然澳洲的法律条款会保障即便在开发商破产最糟糕的情况下、楼花买家不致血本无归,但是仍然存在着诸多风险,加上个别无良发展商的有心利用,个别条款更有可能变成“猫腻”,值得买家一再注意。

保障变质

无良开发商利用“日落条款”毁约

近几年悉尼楼价大幅上升,合约到期时,楼价可能较卖楼花时高出不少,个别无良发展商便利用购房合同中的“日落条款”(sunset clause)终止和原买家的合同。

悉尼资深房地产律师赵恒敏(Bernard Chiu)从事地产开发方面的法律工作已经20多年,他在接受本报记者专访时称,“日落条款”问题近年来时有出现,该条款原本是双方保护各自权益的法律武器。

赵恒敏介绍,“日落条款”针对一些先决条件——包括发展商成功购入土地、成功申请发展审批、开始建筑工程、成功得到建筑贷款、成功申请入住证书与分契图,等等,设定发生的期限(日落期)。如果期限(日落期)到了,但是先决条件还没有发生,那么双方都有权取消合约。比如说,在合同中指定的日落期内,发展商没有将楼宇建好并将物业产权交给买家的话,双方都有权取消合约。如今房价一路走高,这种情况下,买家当然不愿取消合约;但是发展商有权取消合约,这也就让买家蒙受了原先预期收益的损失。

“日落条款”是一个基本法律概念,原本对双方都有保障,但是赵恒敏说,因为近年来房市大热,楼价一路走高,极少数无良开发商便可能故意超出时限,利用日落条款终止合同,只是退回买家的定金和利息,然后再以更高的价格出售房产。买家虽能取回定金和利息,但在等待交楼的过程中却错过了资本增值以及其他投资机会。

赵恒敏还分析近年来日落条款的趋势,首先合同里日落条款管制的事项越来越多。其次日落期越来越长,以前的楼花日落期也就两三年,最近有些楼花的日落期达六七年。假如开发商要六七年才盖好房子,那么买家看到这样的合同便要认真掂量了。再次在合同里,除了有固定的日落期外,开发商还会再加一些延期条款,比如遇到天气、罢工停工等情况,开发商也可延长日落期。

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