继《澳洲买房子快速入门指南（一）》，这篇主要讲讲和银行贷款。

      和银行贷款也是要经过几轮的谈判的。先去银行首先要和前台说，我要申请home loan，请为我找一个personal loan consultant。前台就能引导你去找某一个贷款经理。当然，也可能让你等一个预约时间。

      去要求贷款通常需要自己最近两个星期的pay slips，以及各种财产证明。银行会花大概半个小时的时间询问你更加详细的个人资料。然后银行系统会算出来最大程度的、以你现在的经济状态，可以贷多少钱，利息多少。除此之外，还会告诉你贷到这些钱，每月要还多少mortgage，要还多少年之类。你会得到一个pre-prove letter，里面详细列明这些费用。这只是pre-prove letter，到真正贷款的时候，需要你拿着房屋合同再次去找银行谈判，银行才能继续process这笔贷款。pre-prove只是给你个大概，并不是正式的。但基本pre-prove过的，除非你的经济状态有大的变更，或者买的房子有问题，否则应该是会按照pre-prove的金额批准给你的。买的房子有问题的情况，比较少见，例如那栋房子正好处在污染源，或者远远高于市价，银行觉得不合理，万一你付不起贷款，银行也没办法把那房子卖出你的贷款价，所以也会考虑不批准贷款。

      Mortgage是越付越少的，不是三十年一直付下去恒久不变都是定额的。你已经还上的钱银行就不会再收你那部分的利息了。也就是说我一个月赚5000块钱，全部用来还贷款，那么下个月我的利息就会少那5000块钱的了。倘若我明天中了彩票300万，拿来全部还了贷款，那么虽然当初定了三十年还完，但是已经全部还上了，银行不会再让你继续付利息了。三十年或者二十年的还限，只是银行为了计算月供而假设的，完全可以提早还完。一般五年之内全部还清贷款，银行会收一个违约金几百块钱，因为银行觉得没从这个贷款上赚到你多少钱。五年之后就随便了。比起一个月就一两千的利息，几百块钱还是很划算的。

      也有人想要买房子的时候拿不出来20%的首付。希望银行可以批准自己90%甚至95%的贷款。在某些特定情况下，银行也是可以考虑这种请求的。比如commonwealth bank，当初我去找他们谈判，人家说我的情况就可以prove我95%的贷款。因为我满足了他们的两个条件1 一万八的存款在银行存满半年；2 从没有过不良的信用记录。要求银行提供95%的贷款，银行也要charge extra money，叫做mortgage insurance。大概是几千块钱。是银行为了保护自己的一种保险，万一你还不上钱，银行还有保险可以保护自己。每个银行的条件都不一样，这就需要你多跑几家银行问了。

      银行的利率在头三年到五年的时间内都可以享受honeymoon interest的优惠，一般都比该家银行的正常利率低一些。也有人一结束honeymoon期就转银行的，又可以享受另一家银行的honeymoon interest。

      每家银行的贷款利率也都不一样，想要贷款的时候可以多跑几家问哪家能给的优惠条件，尤其是利率的问题。差0.1%的利率每年要差好几千块钱呢。

      除了可以直接找银行谈判，也可以去找Broker。Broker是私人的loan consultant。他们可以帮助你向银行贷款。和银行的consultant不一样的是，他们不直接受雇于银行，而是自己单干，同时可以为很多银行拉贷款。每次成功的为银行拉到贷款，他们都可以从银行拿到一笔酬金，所以找他们贷款是不需要花钱的。找broker有个很大的好处是你可以同时了解到很多银行的情况，利率是多少，有什么优惠，针对自己的情况进行选择。还有个好处就是因为broker很了解各银行的政策，所以当你的条件不那么符合能贷到一定额度的贷款时，他们往往可以动用到自己的关系，或者各种补充文件替你贷到。

      如今银行贷款审批越来越严格，去银行做一次pre-prove之类的咨询都会留下记录，一个不经意透露的经济细节很可能成为下一次贷款的隐患。而一个好的Broker能帮忙贷款的地方很多，受到很多人的青睐。

      当银行下了正式贷款的同意书，会有一份合同要求签字。签字就表示你也正式接受了银行的利率要求。申请贷款还要交申请费几百刀，以后每个月都要交账户的管理费，十几二十块的样子。这比起房子的钱，已经是小巫见大巫，你就从了吧。