投资商铺非同于投资其它商业地产，更不同于投资民用地产。成功的商铺投资不但可以给你带来稳定的收入，更能成为你或你一家人的生钱树。“一铺遮荫三代人”生动表达了商铺地产的巨大潜力，但是要种植培养这棵大树非容易之事。商铺投资耗资大，短期回报低，如需银行借贷，则麻烦多等这些因素使许多人裹足不前，更使许多人望铺兴叹：没有实力投资商铺。

　　在这期论坛中，笔者将总结许多成功人仕的经历及本人的观察与调查，向读者介绍成功投资商铺的六大步骤。

步骤一 - 确定投资目的

　　如同栽种一棵果树，不能期望今年种下，明年就给你结果。投资商铺首先需要作长期打算。但是很多商铺投资者总希望在短短的几年内就收回投资。持有这样心态的投资者会失望，更有可能会"亏掉血本"。因为商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺爆发不太可能。商铺投资的特点就是每年回报比较稳定，但不高，特别是在繁华地段，回报很低。想购买的人多，租金就是这么多，回报自然就很低了。在悉尼市中心，回报率一般在总投资的3%-6%之间。商铺的升値主要通过土地的升値来体现。如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能狂涨。因此在投资前，一定要拥有长期投资的良好心态，耐心等待这棵树生根、开花、结果。这个周期，目前在悉尼市至少7-10年时间。所以一些成功的投资者说，我买这个铺是留给子孙后代的。

步骤二 - 确定投资资金

　　投资资金是自用资金还是银行贷款，是考虑仅高于利息的资金回报还是租金养房，投资者必须仔细考虑自身的财务状况，没有一个固定模式。但原则是要合理运用投资的资金，综合考虑商业地产的周期更替、税务优惠，实现投资效益的最大化，同时又要把风险降到最低点。不借钱，不好，没有充分发挥"功杆作用"；借钱太多，风险大，容易翻船。这次世界经济风暴中许多负债纍纍的投资者都倒下了。　　有不少跃跃欲试商铺投资者一直在找商铺，有的找了5-6年也没有找到。

　　原因是他们想找高回报，好地段，蓝筹租客。要比银行高的回报可能性不大。房主为甚么要卖掉？因爲他可以很容易重组贷款。有些人说一定要超过银行利息，这样的铺位可以找到，但地段肯定是不佳的，或者很难找到理想租客。但地段不好的又不要，这种人始终没有办法进入商铺投资，不是眞正的商铺投资者。

　　还有一种情况，投资者高价买下商铺，逼租客付高租金，但是没有考虑租客承担能力。尽管房租很高，但租客频频更换，投资者必须不断找租客，会出现租赁空缺期，还需付给中介公司佣金，增加成本，结果反而导致回报率下降。

步骤三 - 寻找投资地段

　　房地产业有句行话叫"第一地段，第二是地段，第三还是地段"。与住宅不同，商业地产所处的地理位置至关重要，大到一条街的区位，小到朝南朝北，街头还是街尾，都有讲究。影响商业地产的区位因素有：人口数量，人流量。投资澳洲地产，最大的城市是悉尼，人口最集中的地区是悉尼CBD，在CBD最重要的街道是George St，Pitt St，Liverpool St，其次就是墨尔本市中心，如Little Collin St。这些地段商业气氛浓厚，行人、游人非常集中，但这些地段很少有商铺出售，就是有，价格也令人跌破眼镜。俗话说"好货不便宜，便宜没好货"。要投资黄金地段，就要准备足够的"黄金"去购买。否则，适合考虑其它投资项目。

步骤四  -  比较投资价格

　　商铺的投资价格关键要看商铺租金水平及租赁情况，以及将来发展前景。首先考虑租金是否合理。有些租金是在4-5年前签定的，不能改变。但在这段时间内该地段已经发生翻天覆地的变化了，租金仍却然很低。但是一旦租约期满了，就可以大幅涨租金了。不过有的租金已经到顶点了，不然租客没法承受了。所是不能光看表面数字，而要用"慧眼"查看实底。投资商铺应多从升値的角度去考虑。如果20,000元/平方米在未来可以升値5000元，和10,000元/平方米可以升値1000元相比，宁可选择前者。另外商铺重要的是有人气，未来最有人气的地方纔最有价値。还有看未来商铺供应状况，比如在悉尼市中，未来几乎没有多少商铺可以开发建造的，人口却越来越多，最后导致土地上涨是必然趋势。另一处像Campbell Town，有大量空地，可以造许多商场。Campbell Town商铺的价格只有悉尼CBD的百分之三十。有眼光的人，还是会考虑悉尼市中心的投资，原因是供不应求。

步骤五 - 斟酌投资形态

　　要选择适当的投资物业形态，每种物业形态的投资价値都是不一样的。对投资者本身的适合性也会因人而异。一方面要了解建筑的安全性、合法性。产权是永久性的，还是租赁性的；是独立式商铺，还是分契式的商铺。分契式商铺，公共管理费是由谁来承担的，是房东，还是房客。租约中，有没有转租的。独立式商铺，有人称为"有头有脚""有天有地"。一般人认为是可以改建加高的。有历史遗留保留条例的，一般人认为是不可以改建的。实际上，并非如此，具体必须在区市政厅查询后才能证实。投资形态在一定程度上决定商铺的最终价値。

步骤六 - 抓住投资时机

　　许多业内人仕及成功人士认为抓住投资时机比三斧"地段"更重要，如果说眞的想拾"便宜货"，也只有在人人都说不好的时期进入。这时，你特别需要"胆量"。在零八年中期，金融风暴最烈之时，人人都吓破了胆，市场上也有大量的物业抛出。这时，是投资者的最佳时机。我有一位熟人是开议价旅行社的，就这时在悉尼买了250平方米的商业地产。这个地产价格只有07年的最高峰时的60%，今年这个价位又升上去了，有些人羡慕地说那人有"手气"，其实不然。那人的确是有眼光，有胆量。投资时机不是"投机时机"，二者截然不同。区别是，前者是通过充分分析而作出购买决定，并且也作好了最坏准备；后者是冒险，一旦市场变坏，则无法应对。

　　投资商铺，就像栽种一棵树苗。首先要选苗、种栽、浇灌、施肥，而后这棵树才会长枝、开花、结果，多年后才年年硕果纍纍，这时人人都会问你要这棵"摇钱树"。这时，即便不卖掉，你的商铺投资也成功了。

　　有一位姓林的先生是八九年从马来西亚移民来的华人，有一男一女。来时儿女刚读五年级和七年级。林先生在一间洋人公司做一般机器操作工，林太在一间五星级饭店做整理房间Part time。一九九一年澳洲经历经济危机，银行利息在17%，个人储蓄可以有12%。这时在悉尼最红的闹市有一间店铺出售，在一般情况下是见不到挂牌出售的。年租7万，售价一百四十万，回报率只有5%。那时一百四十万是一笔巨款，林先生把所有家産及马来西亚带的钱全部付上还向银行贷了50万，买下这间商铺。

        林先生说他买下这间商铺是因为黄金地段在平时情况下是不可能买到这种物业的。他说他买下那时许多人说他傻乎乎的，银行利息在10%以上，他的投资回报比银行利息一半都不到，还被太太骂了好几年，只要一提这商铺投资，他就不敢出声。但是后来租金每年以5%悄悄递增，在这些年间只换过一位租客。因爲地段好，新租客肯付更高的租金。租客多次向林先生提出买下，林先生也曾动心，以4%回报出售，租客又不肯接受。现在每年凈租金25万。

         林先生林太太都已退休，养老金非常有限。儿女都已成家并有孩子。零八年经济风暴，育有两个孩子的儿子失业，女儿生了三个孩子又不能上班，全家这么多人都靠在这间商铺上，有人多次问林先生买下。现在的租客就愿意出到五佰万元。林先生说我们现在全家祖宗三代人都靠在这间店铺上，怎么能够卖掉啊，我不卖了，传给子孙了。

         这眞是一铺养三代！树大可以遮荫！实例介绍：

378 Pitt Street, Sydney 2000

占地面积﹕126平方米建筑面积﹕280平方米

建筑结构﹕砖木，三层

使用形式﹕商业专用

交易历史﹕  1971年11月30日  $120,000

2001年11月13日  $1,500,000

现租金约﹕$280,000

一年按5% 回报﹕现値$5,600,000