房贷的选择

考虑买房目的
一般买房有两个目的：
i) 自住房 – 主要考虑还款能力。找利息最低的房贷。通常是interest + principle，但是也可以用interest only。
ii) 投资房 – 考虑还款能力和税务优惠，当然利息也要考虑但可能不是最大的因素。通常用interest only。

由此衍生出：
i) 自住转投资 – 考虑利息和还款能的同时也要考虑到以后的税务优惠最大化。
ii) 投资转自住 – 考虑以后转自住后没有房租了的还款的能力。

房贷常见问题
i) 自己买房屋的目的。自住还是投资？
投资房可以考虑LOC。自住房但是可能会转投资房就要考虑interest only和offset。如果肯定不会变成投资房的，通常是interest + principle。

ii) 还贷款的能力。去掉所有费用和贷款的最低偿还数额后会不会有多余的钱放到贷款里？
如果确认有能力多还的，使用offset account，redraw和line of credit能使你少给不少的利息。

iii) 是否需要留一点活钱作应急用途？
如果答案为：是。那么自住房考虑用offset account，投资房用LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬几次房子。第一次是结婚， 第二次是生孩子，第三次是退休，第四次是去养老院了。考虑一下自己是在人生中的哪个阶段。
看看自己以后会不会换房子。如果觉得不久就可能要换房子了，那么使用loan portability功能就是省钱的好办法。

v) 考虑收入和现金流的稳定性。是不是收入不是太富裕或是现金流周转不开？
用interest only + offset会有一点帮助。但是如果真的不行，你需要考虑用一个利息最低但是可能功能非常少的贷款。

vi) 利息会不会上升啊？
当然有可能。如果真的担心利息上升那就考虑固定利息贷款，或是split loan固定一部分贷款。

vii) 银行说如果我双周还款会比每月还款的数度快，是不是真的？
没错。但是他们忘了告诉你一年有52周。如果一个月按照两个双周来算，每两个星期还的钱是一个月的一半。那么一年就有13个月了。也就是你一年下来多还了一个月的钱，当然会快了。

viii) 是不是马上就有一大笔钱用来还房贷了？
如果知道在一年以内会有一大笔钱，比如说从中国汇过来十几万或是有一些资产要卖掉套现，那么honeymoon是一个好的选择。

ix) 需不需要经常用取款机或是去贷款机构的分行？用ATM取款是不是要手续费？
非银行的贷款机构通常也可以有提款卡，但是他们如果是要收取手续费那么这可能会是一项不必要的开支。各大银行的提款机和分行比较多，小银行的少点，非银行贷款机构的就要打听清楚了。

x) 因为做小生意所以没有收入证明该如何办呢？
有一种贷款叫做low-doc，也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行，还有一种叫做no-doc。No-doc不需要证明，只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑low-doc/no-doc的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。

五、税务方面的考虑
投资的一个重要考虑就是税务优惠。不管是投资房地产或是股票基金，作投资用途的贷款的利息是可以扣税的。但是这里面有两个最重要的原则：
i) Sole purpose test. 这一条的重要性在于贷款的最初目的必须是投资用途。而被划分为投资用途的一个试金石就是这个投资能不能帮你创造收入。请区分收入(income)和资产增值(capital gain)。如果一个股票或基金永远不会派发分红那么在税务局看来买这个投资的利息是不可退税的。
ii) Tax avoidance rule. 这一条的基本精神就是不管你做得如何天衣无缝，只要税务局能够证明你的如果你的最初目的是为了逃税那么这就是违法的。

只有结合以上两条原则我们才能选择正确的房贷产品合理减少需要缴的税(minimize tax)。注意不是逃税(tax avoidance)。

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途
如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途，那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦，如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

2. Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说redraw和offset是差不多的，但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是redraw是在一个账号里面进出。Offset确有两个不同的账号。在税务局看来offset里的钱根本就没有混合过。而redraw如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了，道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具
LOC的功效和有redraw的贷款账号一样，但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在LOC里面做投资用途。例：房子价值50万，按照80%贷款率最多可贷款40万。现有贷款30万。那么可以新开一个有10万额度的LOC。这个10万，如果你不用是没有利息的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途，但是利息不可扣税。不要用混了，请看第1条。

4. 自住房转投资房的贷款考虑
自住房转投资房，如何能够获取最大的扣税呢？这要在做自住房贷款的时候就想清楚了，等到想要转为投资房再想就晚了。
标准答案：自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面，利息从offset账号里扣除。
重点：只还息不还本。
当你的房子转成投资房了，你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金，即使你把这部分取出，属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。