澳洲留学生得普遍问题：我目前在悉尼刚上大一，很喜欢这边的环境。还有3年才大学毕业，准备继续读两年的研究生。如果顺利的话，还要申请移民，以现在的形势，又至少需要3年的等待时间。那么，这样至少会在澳洲待上7，8年时间。现在我觉得澳洲租房价格越来越高，所以我考虑是否可以投资一套公寓，这样不用再租房住，另外又多了一套不动产。但是我对澳洲房地产市场不太了解，特别是房价走势会怎样，不知道是否能给点建议：

　　澳洲的普通市民的总收入与房价的比例是1：5。在中国，以上海为例，普通市民的工资与房价的比例是1：24。所以相比而言，在澳洲，对于大众来说，买房根本不是问题。而银行贷款方面，澳洲的房屋要求首付10%，居民可以从银行借贷到80—90%余额来支付房子。因此居民贷款买房子会比较轻松，房屋购买群体包括工作不久的年轻人、企业家、工薪阶层、以及退休老人。我看到过一则新闻，有一对老夫妇，老两口每个星期领着政府给的养老补贴400澳币左右，省吃俭用，买了两栋房子，一栋出租，一栋自己住，出租一栋房屋后，生活还能过得比较富裕。

　　澳洲的房产政策还规定，买下房子的同时，土地的所有权也属于房屋买主。所以，银行不会很担心买主的还贷问题，实在碰到经济问题，买主可以将房子抵押，交给中介拍卖。因此，借贷审批程序可能比中国相对简单些。

　　澳洲人口数量近十年来增长大约100万。特别是近两年来，从各个国家进来的新移民达到每年10万-20万左右，房屋的需求量自然也是持续攀升的。目前租房市场的情况看，空置率非常低，由于活跃的留学市场，根本不愁出租出去的问题。

　　根据有关机构的统计和分析，澳洲房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。房价上升的速度是比较稳定的，平均每年增长8%-12%。

　　我们来看看澳洲房产从70年代到现在的一个价格上涨。70年代，一房和两房房价大概是5-6万澳币；80年代，继续上涨到10-12万元；90年代时，房价攀升到20多万；到了2000年后，价格升到30多万。到了2008年，即使遭遇了全球金融危机，悉尼的均价仍然攀升到了55万。据预测，2010到2012之间，又将会是一个潜力投资期。根据相关机构的数据统计预测，到2020年，悉尼房子的均价位将达到100万，也就是说，到时手头上持有一套或多套不动产的人们都会成为百万富翁。

　　我们来算一下帐，以悉尼或者墨尔本价值60万的两房为例：首付款10%，即6W澳币。交房时期再付20%及申请银行的贷款70%部分。澳洲的贷款政策是客人可以在前15年的时间内只还利息不还本金，现在的贷款利息在6.8% 。60W澳币的房屋出租价格在550澳币一周左右，年收益率在5%左右。那么我们可以得出：每个月所需还的贷款利息和租金收入基本持平。而此时我们就可以坐等房产的一个长期升值空间。按照十年的一个发展态势，以及年增长10%的一个趋势，房屋的价值也就是在144万澳币左右。

　　那么我们有一个金融杠杆的投资理论，也就是如何借银行的力量来让自己的资金达到最大化。金融杠杆的基本原理并不复杂，但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢？比如房地产？使用贷款产品来操作房地产投资，实际简单地说就是租用别人的资金来为自己赚钱。

　　同样我们以这60W澳币的房产来举例：

　　我们在购买的时候60w房产时候，交房时总共支付了30%的首付款，即18w澳币，接下来我们可以用之前讲的方式房租抵月供的投资方式，10年后按照10%每年的增长率，房屋的价值在144w澳币，比之前的60W多出了84W的价值，那么增长的部分也是可以向银行现金贷款，那么我们可以用向银行套现贷款的这笔钱来支付另一套房产的首付，那么我们就利用银行的贷款杠杆理论来让自己的资产最大化。让最初的区区18W投入资金达到上百万的资产，实现自己的富翁梦。这种投资方式比任何一种股票或者基金的投资方式投入资金量小，风险小，回报大。利用这种金融杠杆方法可以不停地把房地产投资滚大，从而享受租金回报，资产增值和税务优惠三方面的全方位服务了。

来源：搜狐焦点网