买一套"典型"的悉尼房子，现在要花的钱创下历史新高。很多被价格挡在门外的买家，只能转向更偏远的区域买房，或改买公寓。周四发布的最新<<Domain房价报告>>显示，截至12月的一年里，悉尼独立房屋中位价上涨6.4%，也就是上涨了105,487澳元，达到创纪录的1,759,909澳元。

这意味着，2025年里，房价平均每周大约涨2028澳元。

悉尼公寓中位价也创下纪录，升至844,390澳元，同比上涨3.2%，也就是上涨26,536澳元。Domain研究与经济学主管鲍威尔(Nicola Powell)博士说，供应不足是价格创新高的重要原大。

2025年三次降息也提升了买家信心和借贷能力。

鲍威尔说，悉尼市场的"动能正在轮动":

公寓购买成本的上涨在加速，而独立房屋的涨势在放缓，这"显然是负担能力限制"在起作用。

她说:"动能转向公寓，也可能反映出住房担保计划扩大的影响。"

联邦政府的"5%首付计划"在10月扩大，允许任何收入水平的首套房买家用较低首付买房，并免除贷款机构抵押贷款保险(LMI)，但最高房价上限调整为150万澳元。财政部对该政策的模型测算认为，它会在6年内把房价小幅推高0.5%。

在12月季度里，典型公寓价格上涨2.1%，略高于独立房屋的2.0%。对公寓来说，这是2年半以来最强的单季涨幅;而独立房屋在12月季度的涨速，比9月季度更慢。

澳新银行经济学家邓克(Madeline Dunk)说，负担能力将继续影响悉尼楼市，这也可能解释了为什么更便宜的房产表现更好。

她说:"在这么难进场的情况下......你会看到很多首套房买家选择公寓。"

在悉尼范围内，截至12月的一年里，公寓中位价涨幅最强的是北悉尼和Hornsby地区，上涨10.8%至108万澳元。

其次是中央海岸(CentralCoast)，上涨10.2%至677,500澳元，然后是内区，上涨8.4%至90万澳元。

独立房屋方面，同期涨幅最强的是外西区和蓝山，上涨18.3%至113万澳元。其次是外西南区，中位价上涨16.1%至1,102,500澳元;接着是西南区，上涨15%至130万澳元。

悉尼每一个区域的独立房屋中位价都至少在一百万澳元以上。

鲍威尔说，悉尼楼市一个核心主题是:

相对更便宜的独立房屋板块，跑赢高价端。

她说:"我认为这是因为负担得起的'口袋'越来越少。这不仅把需求推向公寓，也把需求推向城市外缘的独立房屋。"

33岁的雅各布斯(Sean Jacobs)和伴侣西尔维(Sylvie)原本在悉尼东区租房过得很开心,但宝宝即将出生，让他们对买房更"着急"了。

他们把目标放在内西区的一套公寓上。尽管他们喜欢东部海滩，也认为未来会买独立房屋，但负担能力是关键原因之一，他们也担心买贵了。

在谈到选区时，雅各布斯说:"很多地方我们只能直接排除，因为按市场价我们根本没法竞争。"他在电影行业工作。

这对夫妻找了当地买方中介InnerWest Nest。他们发现该区域有绿地、交通便利，还有医院。他们最近买下了Ashfield一套翻新过的两居室公寓，房子在一栋很抢手的小楼里，全楼只有四户。

雅各布斯说，他们这次买房"确实是迫于现实需要"，因为算下来比继续租房更合算。

虽然暂时没有搬家计划，但买独立房屋仍在他们的计划里。

他说:"也许会在离市区更远的地方。"

按揭贷款经纪公司Equilibria Finance董事总经理兰达尔(Anthony Landahl)说，负担能力问题，以及"首付金额太大"，正在促使人们去外区、甚至去外州买房;而对仍想买在城市的人来说，公寓就更有吸引力。

他说:"我一点也不意外,这种趋势会继续，因为负担能力仍是巨大挑战，而供应不足仍是房间里的大象。"

国民银行高级经济学家纽金特(Taylor Nugent)说，供应挑战依然"非常真实"，尤其在悉尼。

虽然这会让价格保持高位，但如果未来利率上调，涨速可能会变化。

他说:"我们预计2026年悉尼房价仍会继续上涨，但相较2025年，涨幅会稍微放缓。"