AMP预测，2026年房价将继续上涨
2026-01-29 12:07 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
澳大利亚领先的金融机构AMP表示，预计2026年住宅房地产价格将继续上涨，尽管涨幅将比去年放缓。
AMP 预计，澳大利亚储备银行在 2025 年三次降息的滞后效应、阿尔巴尼斯政府扩大的首次置业保障计划和购房援助计划以及持续的住房短缺，可能会使房地产价格在 2026 年继续上涨。
然而，AMP首席经济学家Shane Oliver表示，由于澳大利亚储备银行“处于或非常接近利率周期的底部”，购房能力比以往任何时候都更加糟糕，而且银行业监管机构APRA开始加强控制以减缓高风险或投机性贷款，因此增长速度可能会放缓。
奥利弗博士表示，他现在预计全国房地产价格将增长 5% 至 7%，低于 2025 年 8.6% 的强劲增长预期。
AMP表示，澳大利亚房地产市场在2025年的表现远超预期，价格上涨速度几乎是预期的三倍，并且逆转了日益恶化的住房负担能力。
受降息、政府购房激励措施和住房严重短缺的支撑，全国房价在今年大部分时间里持续攀升。
Cotality 的数据显示，2025 年 12 月全国物价上涨了 0.7%，较 11 月的 1% 有所放缓，但年增长率仍保持在 8.6%，重新高于长期平均水平。
AMP 的 Shane Oliver 表示：“（2025 年）房地产价格的飙升……比我们年初预期的 3% 的平均涨幅还要强劲。”
奥利弗博士表示，市场的强劲表现进一步证实，储备银行的三次降息（分别在 2025 年 2 月、5 月和 8 月）仍在对经济产生影响，并且现在可能实际上正在助长人们对下一步利率将上调的猜测。
“房地产价格上涨是澳储行降息取得成效的另一个迹象，加上高于预期的通胀和经济增长走强的迹象，现在正导致利率前景变得不那么乐观，”他说。
接近历史最低水平的房屋空置率推动年租金增长达到 5%，进一步加剧了通胀压力。
政府计划和长期供应不足加剧了需求。
一系列联邦激励措施与降息相结合，刺激了全国范围内的需求。
奥利弗博士表示：“降息的滞后影响、5%低首付（首次置业保障计划）的扩大以及政府购房援助计划的启动，再加上持续的住房短缺，预计将进一步推高房价。”
奥利弗博士指出，“降息可以提高购房者的借贷能力，从而增加购房支出”，他估计，央行每降息 0.25%，就能使借贷能力增加约 11,000 美元。
自 2025 年 1 月以来，房价中位数上涨了约 7 万美元，购房能力的提升完全被抵消了。
需求侧政策加剧了这种影响。
他表示，这些措施“通过提前购买和增加买家能够支付的金额来增加需求”，他指的是首次置业补贴和购房援助计划。
AMP 估计，由于多年的住房建设不足，澳大利亚累计住房缺口达 20 万至 30 万套——这种结构性短缺持续加剧了房价上涨的压力。
待售房屋数量仍然低于平均水平，随着利率下降，经济压力较大的家庭有了更多喘息空间，急于出售的压力有所缓解。
“这些因素显然已经完全抵消了住房负担能力差的影响，”AMP 的 Shane Oliver 表示。
繁荣城市与衰退城市之间的差距日益扩大
虽然 2025 年每个首府城市的物价都在上涨，但涨幅趋势却出现了显著差异。
达尔文、珀斯、布里斯班和阿德莱德等地房价出现新一轮上涨，而悉尼和墨尔本的房价增长则有所放缓。
奥利弗博士表示：“悉尼的住房负担能力可能正在下降，同时负面房源减少，供应更加充足，而维多利亚州的经济低迷也可能影响到墨尔本。”
悉尼和墨尔本的拍卖清盘率已从 8 月份的高点回落——季节性因素可能是原因之一，但奥利弗博士表示，这也可能“预示着未来房价将再次上涨，因为购房能力再次成为问题”。
奥利弗博士表示：“在布里斯班、珀斯和阿德莱德这些经济繁荣的城市，FOMO（害怕错过）情绪高涨，未来六个月内，这种情绪可能会持续最为强烈。”
但随着房价下跌，他预计“房价会以某种方式回落到落后城市，包括墨尔本，甚至可能是悉尼”。
霍巴特、达尔文和堪培拉“似乎已经开始加快步伐”。
展望
AMP预计2026年全国房价增速将放缓至5%至7%。
奥利弗博士警告说，澳大利亚储备银行的利率似乎已接近周期底部，下一步可能会上调利率，而不是下调。
“有传言称利率下一步将会上调……这可能会抑制买家的需求。”
在监管方面，APRA 已开始收紧宏观审慎控制，包括对高债务收入比贷款设定上限。
奥利弗博士说：“如果这不起作用，APRA可能会采取更多措施。”
与此同时，住房负担能力比以往任何时候都更加糟糕，房价收入比达到了历史最高水平。
即使是人口增长——推动经济繁荣的最强动力之一——未来也可能贡献较小，不过奥利弗博士指出，最近入境人口的数据“让人质疑人口增长究竟放缓了多少”。
AMP指出，有三个变量可能会影响其2026年的展望：
利率：Shane Oliver 表示，“重新加息……可能会导致房地产价格再次下跌。”
失业：奥利弗博士指出，失业率急剧上升可能会迅速抑制需求，
人口增长：AMP首席经济学家表示，人口增速放缓幅度超出预期将缓解住房市场的结构性压力。
但反过来说，降息速度快于预期或人口增长强劲可能会重新点燃上涨势头。
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