澳洲的房贷市场非常成熟，提供房贷的金融机构有很多。它们包括了：银行、信用社、贷款公司等等。可供选择的产品更是五花八门。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定，一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单：用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额
通常来说，贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的80%的贷款。有些时候可以达到85%。

房屋贷款保险（LMI – Loan Mortgage Insurance）
如果超过了80-85%的贷款额，贷款机构会要求贷款人为超过80%的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意：LMI保护的是银行，不是贷款人。

抵押（collateral）
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候，贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第n套了，贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利，但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做，千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有：省政府的印花税，银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用：年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用：中止和约费（如果在不到规定时间内中止贷款）、结束贷款费（loan discharge fee）等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小，很多是可以商量的。

Comparison Rate
Comparison rate的计算方法比较复杂。它把很多up-front和ongoing费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个comparison rate不包括ATM/bpay/eftpos/credit card的使用费用(千万看清楚了)，也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样，请自己查询。除了LOC以外，利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC的确可以利滚利，但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出，利息倒是给了没有就看你自己解释了。

Refinance
Refinance就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinancie成本要看几个方面：
1。是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是4-5年。过了这个期限，就没有罚款。换银行就要有一个title transfer和loan discharge的费用，很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
2。新的合同的开通费用。用professional package除了免费就基本没有费用。
3。如果你已经用了professional package，只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分，剩下的哪怕年限不到也不用手续费。