作为中国人，在澳大利亚这样一个陌生的国度希望圆了自己的买房梦毕竟不是一件容易的事，大多数人还是会选择贷款买房，在进入这个市场之前，我想 大概大多数人还是会觉得心里有点紧张，对信息的不了解，对澳大利亚房屋贷款没有一个比较清楚的认识，都会是大家烦恼的原因。
     本文我们将主要探讨一下澳洲房产贷款的基本程序以及一般贷款申请人所担心的问题。一般澳洲贷款申请人所担心的问题分为三大类，第一类就是利率的问题; 第二类是贷款申请所需时间，费用和材料; 第三类是贷款限制额度，成数及还款计划。
一、关于贷款利率的问题。
1. 银行及非银行金融组织的区别。
首先我们来谈谈利率的问题，在中国，房屋贷款一般是由银行放出，以房屋作为抵押，保证银行利益， 通过吸储集中资金，再通过放贷放出资金，以储蓄和贷款的利差保证银行的收益。所以简单地说，银行的贷款利率是和储蓄的利率息息相关的。澳大利亚金融市场和 国内有一个很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-bank lender, 具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金。如养老金等。其实国内来的同胞有时候会有一个误区， 就是认为和银行合作比较稳妥，这些非银行金融组织并没有银行那样雄厚的资金担保，也没有银行那样的商誉，和他们合作自己的利益得不到保障。实际上，这么想 是不对的，因为一家金融组织的信用程度和他是否是银行没有直接的关系，的确银行听上去似乎” 财大气粗” 一点，但是因为非银行金融组织的资金来源往往是包括养老金等实力雄厚的资金源，所以他们的资金量与银行相比不一定落于下风。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠。根据数据显示，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。
     除了资金来源之外，银行与非银行的区别还在于业务范围，因为金融条例所限，非银行金融机构往往不如银行的业务范围广泛。但是就住房贷款而言，非银行与银 行所能提供的金融产品没有太大的区别，甚至在于利率和年费的问题上，很多非银行金融机构比银行有更大的优惠。这造成了一个很有趣的现象，很多 华人 客户 往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。对于贷款人来说，他更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产 品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。有时候金融界也会有”店大欺客”的情况，人家有钱，人家有名，人家有的是客户，并不一定需要给您提供更优惠的 条件和更好的服务来留住您。
     其实开句玩笑话说，您别忘了，您是借进钱的，退一万步讲，就算那些借出钱的机构倒了，会对您有任何影响吗? 的确，您的房契地契在人家手里呢，可是澳大利亚法律是保护私有财产的，即使债权人换了，也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。
2. 利率讨论
现在澳大利亚各银行的房屋贷款利率一般在8.07%, 但是大多数人都应该可以拿到一个不超过0.75% 的折扣，所以银行所能提供的利率一般不低于7.32%,7.37% 也是现在银行最常见的利率。可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个6.99% 甚至更低的利率，可是您别忽略了，这个利率一般会有标注如“ honeymoon rate” 或者” introductory rate”, 这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠，但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年，一年之后，您的贷款自动会跳到一个高一点的利率，这个新利率往往比true rate, 也就是7.32% 更高，甚至会跳到8.07%, 如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品，可以，不过您需要付钱，如果您想转到其它金融组织，也可以，不过您要付出一个相当高的罚金。如果您不管 它，房屋贷款可往往是30~40 年限的，不知不觉中，您可就多花了好多冤枉钱。不能说这是一个陷阱，但是您在签订合同之前，最好能够好好审阅下合同条款，并且好好给自己算个帐。还有个小 细节您应该注意到，就是很多金融产品是收年费的，这个金额一般在$300 左右，甚至会更高，您在计算贷款利率的时候，不应该忽略这一点，比如您有一笔$300,000 贷款，贷款利率为7.37%, 而您的贷款机构收您$300 的年费，那么您实际上的利率为7.37%+(300/300,000)*100%=7.47% 。 这个利率是否还让您满意呢?
     房屋贷款各个产品一般可以分为可变利 率(variable rate) 和固定利率(fixed rate), 一般固定利率要比可变利率高一些，如，可变利率为7.37%, 那么它的固定利率就可能为7.44%, 这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱来作为自己资金自由度损失的回报。一般地说，如果您比较担 心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率，可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这 么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5 年，也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。第二就是其实 固定利率并不是一定”固定”的，在settlement 之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不 断 更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement 之后还享受自己看中的那个固定利率，那么您往往还需要付出一个“ 锁定费用”。所以 不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行(reserve bank) 的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不 变呢?其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证 的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。
二、贷款时间，材料和费用
贷款的流程为：决定好房子- 联系贷款机构- 递交申请- 评估- 交换合同达成共识-settlement
贷款的先期费用主要包括：律师费，评估费，申请费，solicitor fee 。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包包括为一个application fee 。有的金融机构也会免除application fee ，但是律师和评估费还是照收的，有差别，但是不是很大。Solicitor fee 是指您和贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的solicitor 审核的时候需要付的费用。
在澳大利亚，当看好房子之后，一般是先付0.5% 的定金，然后两周之后订金升到10% ，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。如果规定时间之后您不能付清贷款，如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因您的贷款无 法按时完成等等，房屋所有者有权不退押金将该房卖给别人。贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。但是强烈建议您如果准备买房之间 先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且因为大多数 贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您可能可以得到更优惠的房产价格。
     贷款所需材料根据贷款机构不同，金融产品不同而千差万 别，但是实际上也很简单，您只要清楚会计学上的一个概念就不会出问题了，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权宜，而在会 计学中，四方面的信息就可以包括您的财务状况了，那就是资产：原有房产，存款，汽车，财物等;债务：其它贷款情况，其它负债情况;收入：薪水，其它收入(如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内);支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出 方面的材料证明。但是此外您还需要提供您的身份证明，也就是 100 points ID 。所谓100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于100 分，如，护照，75 分，驾照，45 分，75+45=120 > 100 ，所以您提供这两样证件一般就没问题了。华人移民往往得面对一个问题，也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低，如果您按照这个收入去申请贷款，可以 申请到的额度往往偏小，无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。还有些刚刚毕业的学生，或者新移民，或者自由 职业者，他们提供有效的收入证明是有困难的，这时候可以考虑下lodoc 贷款等特殊产品，这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明(如employer’s statement )，可以通过其它的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。
三、贷款限制额度，成数及还款计划。
和国内不同，澳大利亚的金融机构对于房屋贷款可以提供高于80% 的贷款比例，有些金融机构甚至可以贷到100% 。但是对于高过80% 的贷款，您必须缴纳一定比例的抵押保险。这是一笔不小的开支，希望您把它放在自己的考虑范围之内。
可能很多朋友并不知道以自己的能力能 贷到多少的款子，这个计算公式非常的复杂，但是您的贷款额度不会低于贷款申请人所有年收入的五倍。您可以这样的简单算下自己的贷款能力。
关于还款，现在的金融机构可以提供只还利息贷款这样的业务，如果您一时没有很多的流动资金，也可以选择这样的产品来降低目前的还款压力。但是请记住，目 前的轻松是以将来的压力作为代价换来的。如果您在贷款之后的几年内就会有大笔的资金到帐，您可以通过提前还款来付出更少的利息，但是很多金融产品对于提前 还款都会有罚款的，所以建议您咨询贷款顾问，以更低的成本来达成自己的目标。
四、杂七杂八的事情
1、First home buyer
如果这是您在澳大利亚的第一 套物业 ，而且购买目的为自住，而且您拥有澳大利亚身份，那么恭喜您，按照澳大利亚法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税( stamp duty )和其它的折扣。这笔钱数额 相当大 。
2、转贷款
如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可 以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。

 

     澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念以及贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。

    各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取9％— 11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％— 1％的利息贷给购房者。

    澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房产价格的95％（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的80％的，需按贷款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的 110％（包括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右，支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。

    个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。

    在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。

    一、 贷款的流程为：   

    选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同达成共识——settlement。

    二、 何时进入贷款程序：   

    在澳洲，当看好房子之后，一般是先付 0.5% 的定金，然后两周之后订金升到 10% ，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。

    值得注意的是：如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退还您的押金，而将该房卖给别人。   

    贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。而在国内一般您购买房产的中介机构会帮您全程服务贷款服务。

    三、贷款所需要的材料：     

    贷款机构不同，金融产品不同，所需材料千差万别，但是实际上也很简单，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，不管他们要求什么材料，主要是需要您的四方面的信息，那就是：
    1、资产：原有房产，存款，汽车，财物等；
    2、债务：其它贷款情况，其它负债情况；
    3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；

    四、支出：

    这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。

    此外您还需要提供您的身份证明，也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分，如，护照， 75 分，驾照， 45 分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供这两样证件一般就没问题了。

    四、 贷款的先期费用：   

    主要包括律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个 application fee。有的金融机构也会免除 application fee ，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大。Solicitor fee是指您和贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的solicitor 审核的时候需要付的费用。

    五、能贷多少钱:    

    可能很多朋友并不知道自己能贷到多少款子，这个计算公式非常的复杂。但您可以用一个很简单的方法粗粗地算一下您的贷款额度：即不会低于您所有年收入的五倍。

    六、 贷款利率：   

    澳洲房产贷款各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 4.99%，那么它的固定利率就可能为5.01%，这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率， 可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5年，也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。

    第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的，在 settlement 之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率 ， 那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。所以不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行 (reserve bank)的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢？其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。

    七、转贷款   

    如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。

    八、注意陷阱   

    可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个很低的利率 ， 可是您别忽略了，这个利率一般会有标注如“honeymoon rate”或者” introductory rate”， 这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠，但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年，一年之后，您的贷款自动会跳到一个高一点的利率，如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品，可以，不过您需要付钱，如果您想转到其它金融组织，也可以，不过您要付出一个相当高的罚金。 如果您不管它，房屋贷款可往往是 20-30年限的，不知不觉中，您可就多花了好多冤枉钱。不能说这是一个陷阱，但是您在签订合同之前，最好能够好好审阅下合同条款，并且好好给自己算个帐。

    九、意外的难题：  

    华人移民往往得面对一个问题，也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低，如果您按照这个收入去申请贷款，可以申请到的额度往往偏小，无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。

    还有些刚刚毕业的学生，或者新移民，或者自由职业者，他们提供有效的收入证明是有困难的，这时候可以考虑下 lodoc 贷款等特殊产品，这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明（如 employer’s statement ），可以通过其它的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。

    十、意外斩获   

    如果这是您在澳洲的第一套物业First home buyer ，而且购买目的为自住，而且您拥有澳洲身份，那么恭喜您，按照澳洲法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty）和其它的折扣。这笔钱数额相当大。