在常驻人口少于40-80万的中小城市决策投资房地产的问题比较困难。一般在这类地区投资的项目均 应该具有相当规模，而规模偏小的项目既达不到规模效益的指标又难以形成和组织出良好的外部及社 区环境。这类地区缺少市场细分的明显优势，市场的发育还欠成熟，项目过大又没有足够的购买力支 持。建议分两个方面来定性是否投资的问题。

     首先从宏观上看:分析近期3-5年该地区人口、人均收入、人均居住面积、每年房地产投资总额、地方 财政收入等数据及它们的增长情况。从宏观上看城市的主导产业的增长动力和持续力。从微观上注重 具体项目的特点和竞争优势。

     根据很多同类城市统计分析，可以得出一个初步结论:人均年收入与人均居住面积的关系，在人均居 住面积达到或超过这个指标后，购房的动力就主要由新增人口因素来推动。在此情况下，如果房地产 新增面积按人均最高指标计算出的增长速度大于人口的速长速度，若项目没有特别优势，建议不要投 资，因为现行计算和预估的销售房价将来很可能难以达到。

     另一方面是从项目分析入手，考虑区位、环境、市政配套和自身项目管理能力等问题，这类地区投资 的最最重要的要素是项目的所在地段.目前人们对不动产的消费理念尚处在初级阶段。城市的环境、 交通、生活设施以及其他资源的配差异过分悬殊，使购买力的导向过于集中在地段概念上。而地段往 往就是价格。换个方式说.就是在稍远的地块上，投资建设了其他方面考量最好的房子，也不会有太 好的销售业绩。

     在这类地区投资，价格因素往往具有决定性作用。而且企业的信誉、广告的作用大多有限.最重要的 莫过于在好地段上建成了能看得见摸得着实实在在的房子，在市场概念和总购买力水平有限的地区， 消费的主要动机是满足使用，一般不会因为投资目的来购买非经营性不动产，所以价格和品质的关系 并没有突出的显现出来，主要是因为总购买力水平尚不能形成市场需求的明显分级。若项目的所得税 前利润与项目开发所需的实际货币投入之比小于50%，就不会有足够的抗风险能力，建议不要投资。