最近悉尼的房屋估价报告显示，悉尼的房地产市场，尽管目前房价居澳大利亚之首，但以家庭收入计算，还是建立在比较健全的基础上的，而且从投资性住房的角度来看，仍然凌驾于澳洲平均水平之上。

本专栏将主要对墨尔本的房屋市场进行分析，墨尔本的房屋市场基础更不稳定，可以说是澳大利亚的主要市场中价格回调风险最大的。

墨尔本房屋市场基础薄弱主要是基于如下因素：

•墨尔本的房价增长已经超过了全国省会城市平均水平;

•墨尔本的房价从价格收入比来看相对昂贵;

•墨尔本的租金中数增长缓慢并且墨尔本的租金回报率是目前全澳最低的;

•在墨尔本的待售住宅数量猛增–维多利亚州（主要是墨尔本）正处于一个全国领先的住宅建筑业的蓬勃发展期，预计该趋势未来将持续。

•维多利亚州（墨尔本）的人口增长速度在下降。

墨尔本房价昂贵

1987年以来墨尔本的真实（通货膨胀调整后）房价与全国省会城市平均房价的对比结果显示，墨尔本的房价已超过了全国省会城市平均水平，这主要是由于2005年后墨尔本的房价急剧上升。

而且，根据我所做的澳大利亚房屋估价报告，从以中产阶级（住宅价格中位数除以中等家庭人均可支配收入）来衡量，墨尔本的房价是澳大利亚各省会城市中第二贵的。

墨尔本的租金回报率

虽然墨尔本的房价已经超过省会城市平均水平，但其租金回报率却明显表现不佳。

墨尔本住房市场的租金明显低于全国省会城市平均增长水平。自1987年以来，省会城市平均实际租金（通货膨胀调整后的）已上涨了17％，而墨尔本的实际租金只上升了5％。

墨尔本的供需平衡

最近墨尔本的租金增长缓慢的原因之一是其住房建设高于其它的市场。在其它各州住房建设下降之时，维多利亚州（主要是墨尔本）却经历了前所未有的建筑热潮。第二个原因，是维多利亚州的人口增长正在放缓（尽管仍然在一个较高的水平）。

综合以上两个因素，在墨尔本的待售房屋过剩的情况有可能更加糟糕，将继续对住房价格和租金带来下调压力。

住房价格的走高、估值差距的加大、全国最低租金收益率以及房屋供应市场的持续繁荣，都将导致待售房屋数量增加，墨尔本的房地产市场可以说是澳大利亚各省会城市中最差的投资选择。

本文作者Leith van Onselen是一名专业的经济学家，曾任职于维多利亚州和澳大利亚财政部。