澳洲地产开发商Mirvac的核心写字楼项目日前拉开序幕，该项目将横跨悉尼，墨尔本和珀斯的七所通用电器办公系统合并， 项目总价值高达5840万美元。

在低利率，高净值的养老保险金和主权财富基金的环境下，投资者普遍回归到房产投资信托中来， 以获取更好的投资回报。资金的涌入将催生房产业更多资产变卖和扩张策略。但是由于像墨尔本Docklands区和悉尼Barangaroo South区的开发，导致供给上涨，目前房屋租金价格仍然持平。

为了给该项目融资，公司将致力于销售每股1.69美元的价格合订证券以及实施非包销安全购买计划，通过全数包销的机构配售筹集400万元。该计划使得澳洲和新西兰的证券持有者可以以合订证券的配股价购买。

据悉，这一投资组合目前已经在售。潜在购买者包括全球百仕通（Global Blackstone）和香港的太平洋联盟集团（Pacific Alliance Group）。

Mirvac在过去两年来很受投资者欢迎，但是仍然想要在并购前进行策略重审。在并购案之前，公司资产由A级中央商务区资产和在开发项目来平衡企业综合模型。然而，包括珀斯的Allendale广场和墨尔本Collins街等的开发，增加了公司房产信托的核心投资组合的风险性。同时，公司五家悉尼商业中心的资产位于意义重要的Alfred, Pitt, Dalley and George Streets’ (‘‘APDG’’) 街。他们 为商业发展渠道的长期发展补足了货源。

公司首席执行官Susan Llyoud-Hurwitz称，和通用公司的这次合作与公司办公室组合的定向授权策略相一致。它加强了公司的办公运营杠杆，其中涵盖了32项资产在内的价值41亿美元投资组合。该计划将为并购计划筹资，并且和修订的目标杠杆20%-30%的范围重审相一致。

麦考瑞私人财富分析师称，这笔交易对于2013的作用将是中性的，对2014年之后财年的作用将是积极的。“假设负债成本为5.7%，短期租约到期提供3%的空缺率，我们预计收入在2014年将会有不超过1%的增长。然而我们注意到五分之七的资产都预留有发展的空间，公司利润的发展潜力是存在的。”

Goldman Sachs的Andrew MacFarlane称，任何重建的开始都需要最初规划审批和随后的租客预先承诺。“鉴于如今悉尼办公市场的现状—租约刺激的高涨和被限制的租金增长， 保证租客预先合约成为了一个挑战。现今公司在悉尼Chifley路和George路两个项目的发展机遇分别为56%和74.5%。”

该大型办公开发项目在Mirvac公布新的写字楼市场开发计划的第二天拉开帷幕，该计划包括了市中心公寓和大都市混合住宅的开发。这是两年来写字楼市场的最大开发项目之一，并被视为房产投资信托业的新阶段的开始。

Mirvac房产公司

成立于1972年的Mirvac集团是一家顶尖的澳大利亚房地产集团，上市资产高达278亿澳币,业务涉及房地产基金管理和各项房地产开发项目。38年的专业经验让Mirvac赢得了300多项设计与建筑大奖。Mirvac继续将标准定位在奢华尖端的生活化路线、品质投资以及标志性建筑上。Mirvac的开发部门主要负责开发澳大利亚最好的房地产项目，据估计，目前大约有30000多地段的项目是由Mirvac负责，预计将在8到10年内逐步开发。