在澳洲房地产界，NRAS是当前最热门的话题，但由于政府没有大力宣传，所以很多人对它并不十分了解，有些人甚至还误以为是投资政府公房，其实不是。值得强调的是，NRAS与政府公房计划没有任何关系，它更像是一种税收激励，鼓励私人投资者投资新建物业。那么，NRAS到底是什么呢？它又是如何操作的？在此我们进行一下简单的讲述。

2008年7月24日，澳洲财政部长和房屋部长联合推出国家可负担租房计划（National Rental Affordability Scheme）(简称NRAS计划)，2008年11月通过并形成法律。

NRAS计划的核心是要求投资人将其投资房产的租金降低20%，投放到市场上租给那些符合条件要求的人群。政府在十年中每年给与投资人$10,350(2013/14年)的补助，其补助每年随消费价格指数调整。补助政策由联邦和州政府共同承担，每年财政年度结束时，投资人将一年的房屋出租情况经过审计，然后向政府提出申请，政府的补助直接提供给投资者本人，而且是免税的收入。简单讲，加入NRAS计划就好比与政府签了一个十年的合同，投资者每年可以从政府获得1万元左右的免税补贴，代价是租金必须低于市场价20%。NRAS计划是一项激励政策，并不会永远持续下去，当政策目标实现时就会结束，好比在金融危机时，政府曾短暂性的将首次购房补贴增加1倍一样。所以，有意向的投资人一定要抓紧时机，赶快行动。

获得政府批准的NRAS物业，不但本身地点好，开发商可靠（政府都是选择各个区最优秀的开发项目），而且投资者10年将从政府获得12万元的补贴，相当于大约16万的税前收入，大大降低了供房的难度。很多物业可以自己养自己，使业主可迅速告别“房奴”的窘迫，潇洒投资，实现正现金流回报。

NRAS：NRAS澳大利亚政府十年租金补贴政策（National Rental Affordability SchemeAct2008）

近年，澳洲政府为鼓励投资本国房产及解决澳洲房屋短缺问题，特别推出“NRAS”(“十年租金补贴计划”)，由澳洲政府议会表决通过并实施的一项法案。

本优惠政策是经政府将给予审核的投资房业主连续额外发放10年补贴，平均每户每年高达$10,000澳元左右（约每年6.5-7万人民币）。另外，此补贴将根据通货膨胀率逐年增加，预计10年后，每户总补贴将超过$120,000澳元。这个政府的出台一方面说明了政府对房地产市场健康发展的关注，另一方面也说明了澳洲现在房产市场还是明显供不应求。10年后你将拿到12万多的补贴。

对于符合NRAS计划的投资有以下要求：

1.投资的房产必须是新房

2.房产的租金不能超过市场价格的80%

3.必须根据租客的收入情况，来决定其是否符合居住NRAS房屋的条件（按照2011年5月1日的标准，单身收入在$56870以下，夫妻有三个孩子家庭收入不超过$135,212）

4. NRAS的房屋管理公司是省政府授权的专业房屋管理公司，不同于一般地产房屋中介，NRAS房屋空置率非常低。

NRAS的投资物业是新房，所以投资者可享受投资新房的一切优惠，如印花税、折旧等，同时由于其租金低于市场价格，投资者可实现最大额度的负扣税(Negative gearing)，达到合法避税的目的。

NRAS对澳洲投资方的影响 总结NRAS的主要好处如下：

1. 有效的退税法

2. 无风险的投资

3. 正现金流的房地产

4. 100%的借贷，100%扣税

5. 政府租赁赞助支持

6. 10年安全的现金流

NRAS房产投资可以为投资者带来可观的现金流，除了每月按时入账的租金收入外，财政年末会收到一大笔退税和政府10000元左右的补贴。如果你购买一套32万元的投资物业，你会发现，按照现在的利率水平，从第一天起，这套物业几乎就可以自己养活自己。不用你主动还款，10年之后，补贴和退税就帮你还了一半多。因此，NRAS物业投资比一般房地产投资更轻松、安全。很多NRAS投资者至少买两套，他们的理由是：依靠补贴和退税十年后贷款只剩下一半，那么这时卖掉1套房子把两套房的贷款还清，还净赚一套房子。