中国投资者是澳洲房地产市场最大的海外投资群体。在截止至2015年6月的1年里，中国投资者在澳洲房地产投资额达240亿澳元。然后，由于澳洲四大银行加强了借贷限制，不少中国买家限制面临难以取得贷款的问题。

最不愿见到、不能想象的一幕正在发生。在悉尼，大量中国购房者放弃10%的期房定金，被迫毁约，而房产中介们不得不退还佣金。悉尼如此，可以想象，墨尔本的情况更糟，那里有大量的一居室以期房形式出售给了中国人。

基于律师业信息，六月份墨尔本或有约1/20的公寓期房合同未能完成，其中约三分之二涉及外国买家，凸显出大银行限贷后海外购房者面临的融资困境。

然而，澳大利亚及澳洲的公寓房产强烈吸引其它亚洲投资者，而本地投资人的需求也在上升。

海外投资者补位

中国买家撤退，亚洲与本地投资者补位。

自去年开始中国政府限制资本非法流出，其效应正在北美到澳洲的楼市显现。如果中国买家毁约是因为难以从国内转出资金，那么亚洲买家又从哪里找到的资金？答案并不清晰，但几乎可以肯定的是，一部分购房需求来自香港地区，另外，还有些亚洲人从中国撤出资金后选择转投澳洲。

上周二，澳储行年内第2次降息，到史无前例的1.5%，而低利息是近年来刺激海外买家需求的重要原因。

中国买家转向私人借贷

中国国家政策规定居民一年转出海外资金额度为50,000澳元。中国买家以前在澳洲各银行借贷，都使用海外收入做证明，而现在银行只看澳洲国内收入。

银行贷款这一方法行不通，澳洲私人借贷上位填补空缺。贷款经纪人Marshall Condon主要业务是为地产开发项目提供资金，其中也包括中国买家。他表示房地产政策变化在上一季度逐渐造成影响，他最近负责的许多地产开发项目中国买家都未能获得预期贷款。Condon表示现在澳洲私人借贷包括家庭办公室，一些高净值家庭客户手里可能有几百万澳元，愿意开展借贷业务。部分私人借贷者国内海外都有资金，也愿意以私人名义借贷获益。

私人借贷利率最高可至13%，但分析师表示这比失去10%的定金便宜。许多中国买家在澳洲主要城市购房，主要看中其相对便宜的价格和便利设施。

本地买家试探回归

令人感到安慰的是，另一种替代性需求有望增强。格特里布森指出，澳洲银行停止向中国公寓投资者放贷的同时，正遵从澳审慎监管局（APRA）设定的本地投资者房贷配额，并且以0.25-0.3%的利率优惠，鼓励自住业主贷款购房。

澳统计局数据显示，2014-2015年，澳洲面向外国人的新建住宅总值要远远超过国内投资者与自住业主新建住宅价值总和。在外国需求的挤压下，近两年，澳国内投资性房贷与自住贷连月急剧下滑。不过到了2015下半年，随着监管方“纠偏”，限制海外购房需求，情况逐步改善，国内投资性贷款已经开始增长。

一方面，监管方着力平衡市场力量，另一方面央行于5月与8月接连降息，进一步刺激房产交易。上周末悉尼房产清拍率飙升超过80%。有房产中介指出，人们开始意识到现在到了“换房”最佳节点，去年底被高房价阻退的人开始重回市场，周末一套房引来四五十人查看的情况并不鲜见。而放在全国市场来看，悉尼或将成为唯一超越周期持续上行的市场。

被忽视的需求——新移民

促使房市转向的另一重原因在于，开发商选择的房型不对。投资性房产需要保证房租可负担性，因此大部分公寓都小户型，但是未来真正的需求增长来自于居所升级和缩小居住面积的购房者，他们需要更大、质量更高的高质量公寓，而也将是驱动下个上升波浪的主要力量。

需要注意的是，“本地人”的构成正在发生巨大变化，尤其是海外新移民的快速增长，这种变化之显著在很大程度上影响到房市基本需求。上波矿业热拉动的人口与房市增长提供了有力例证。观察澳洲移民形势，与澳洲房市周期展现出较强的相关性。

BIS Shrapnel预测的下一波房市上行期，新移民的角色多少受到淡化，然而这或许才是整个周期中最大的变数。这股力量的强度和持久性或将出乎许多人的意料。