【澳洲9月19日讯】近一年来悉尼的房市已经出现了冷却的迹象，尽管关键的指标-房价涨势，也只是在过去几个月里才开始下滑。

（图片来源：《澳洲金融评论报》）

据《澳洲金融评论报》报道，如果要衡量房市的冷却速度，预测其价格涨幅，可以遵循以下6个指标。其中大部分指标显示房价增长放缓，但利率和强劲的就业形势给予了澳民信心，让他们相信悉尼的房价是弹性十足。

1. 清盘率

清盘率是衡量买卖双方意愿的重要指标。据费法斯传媒旗下的Domain网站报道，自本财政年度以来，目前悉尼的房屋平均清盘率约为62%，与去年同期的72.9％相比，下降幅度较大。一周前（春季售房的关键周末），悉尼的清盘率最高也只有73％以上，虽然结果不错，但仍然低于去年的89.2％。

2. 房屋差价

房屋或单位房在拍卖会上成交的价格和卖家拍卖底价的差距是一个不错的需求指标。正差距越小，通常意味着房屋需求越小。但是，当代理商提出的价格似乎远远低于可能卖出的价格时，这就可能在底价和成交价之间产生一个巨大的差价。

测试这种差价的重要性的一个方法是，就看是拍卖时的差价还是拍卖前的差价。如果是拍卖前，那么指标的意义就不大，因为在拍卖前销售往往意味着代理商认为不会有很大的房屋需求，那么投标价也就不会很高。而目前有很多房屋和单元房都是在拍卖前进行销售。

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3. 房屋清单和销售速度

房屋清单是代理商的生命之血。当清单下降11%，这就意味着房产数量减少，而代理机构的收入也会受到影响。同时，如果清单上涨，这就意味着房产数量增加，不过要是供大于求，那么价格通常都不会很高。根据SQM Research的数据显示，8月份悉尼房屋清单上涨了5％，全年房产销售总额为2.7万多户，比去年同期高出约12.4％。

4. 买家类型

当悉尼房市火热时，投资者是主要原因。目前投资者占住宅融资的36.53％，低于今年年初的40.29％。与去年同期的37.8％相比，比例也有所下降。但首次置业者因为政府减税、免税和拨款等福利而有更多机会去购买房产，因此首次置业的人数上涨也与房价下跌有关。随着不确定性的增加，这些购房经验较少的人通常会更加投入到房市中。

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5. 利率

一些开发商想要进入房市，为海外没有资金的买家提供卖方融资服务，这也会影响房价的增长。但有分析表明这会造成银行利率上调及还款受阻。尽管澳四大银行已上调利率，但更多人一致认为利率会下调，且持续时间更长，这样还款才会继续，推迟房屋甩卖，避免影响房价上涨。

6. 就业

ABS关于新州就业的最新数据显示，随着新州人口增加，就业岗位也相应增多。今年8月，新州就业人口数量为387.4万，与去年7月的386.1万、8月的380万相比有所增加。经济学家认为，就业激增主要是由于基础设施逐渐兴盛，而悉尼的贡献最大。