-一栋占地300平方米的精装别墅190多万人民币，永久产权

　　-业内人士提醒，海外房产交易和养护成本高，期望炒房获暴利不现实

　　-越来越多的澳洲楼盘进入国内市场。(资料图片)

　　限购、限贷政策并未阻挡海外楼盘来华卖楼的热潮。12月11日，澳洲著名建筑开发商西蒙斯家建集团带着澳洲部分别墅房源抢滩河北，成为第一家在河北建立分支销售机构的澳洲本土开发商。面对贴着“七年翻番”、“首付仅需三成”等诱人标签的海外房产，业内人士提醒：海外房产投资看似美好，但投资也要注意防范税费、养护成本以及汇率等风险。

　　□本报记者陈霞

　　动向

　　首家澳洲房产销售机构落户河北

　　随着国内房地产调控政策频频出台，一些投资者和业内人士开始把目光投向海外，这种需求也拉动了一些海外高端房产开始借助住交会、住博会等平台大举进入中国。因澳洲房产的永久产权、贷款优惠、移民环境等特点，在国内一线城市，澳洲房产投资热早已显现，甚至有国内投资者在澳洲投资三五套房产。

　　12月11日，随第一家澳洲本土开发商西蒙斯家建集团在石家庄成立西蒙斯房地产投资咨询河北分公司，河北近百名投资者在家门口与澳洲的多个房产项目进行了近距离接触，资深澳洲房产专家还根据国内投资大环境为客户讲解了如何优化及合理配置资产。

　　河北省房地产协会常务副会长兼秘书长高炳连介绍说，省内投资近年来也开始将目光投向海外市场。截至今年11月底，在河北销售澳大利亚房产的中介机构就有50余家，但是像西蒙斯这样由澳洲本土开发商在河北挂牌、建立直接分支销售机构的，还是首家，这将为有意在澳洲投资置业甚至留学的河北投资者搭建更为直接、更安全的平台。

　　中国外国专家局专家、澳洲西蒙斯家建集团中国区销售总经理刘磊认为，随着“以房养老”、“以房养学”观念在国内的盛行，海外房产投资尤其是澳洲房地产投资正当时。海外置业的趋势不会随国内限购、限贷取消而昙花一现。“未来三十年海外置业与投资都将会蓬勃发展，这将是一个长久的发展方向及投资趋势。”

　　纵深

　　都是什么人在买海外房？

　　记者随机采访发现，关注海外置业的人群购房从目的来看，可分为买房移民、买房留学和买房投资三大类。

　　参加发布会的章女士告诉记者，她的孩子现在马上上中学，考虑高中毕业后直接出国，目前正打算提前在加拿大或者澳洲投资买套房子。她分析说，这种以在当地买房的方式可以省去了孩子留学期间的租金支出，同时，还可以将多余的房间进行出租，通过获取一定的租金回报来支持孩子平时的生活开支。另外，可以从长期的房屋增值中获得较好的回报，赚回孩子留学几年的学费。

　　现场另外一位不愿透露姓名的先生则表示，因为限购限贷政策，他在国内已经不好再投资买房了，现在看到有澳洲的房产来河北进行销售，不限贷不限购，而且投资稳定性还超过国内，真的挺动心。他说，国内目前对投资者的诸多限制以及70年产权的特点，使得老百姓很难真正实现以房养老的愿望。相比之下，澳洲房地产具有永久产权、市场稳定等特点，在澳洲投资两套房子如果都按照七年翻番来计算，完全可以实现以房养老。

　　不到200万人民币能买栋别墅

　　吸引国内投资者关注海外房产的另一大原因，则是海外房产尤其是海外别墅的平民价格以及永久产权等特点。

　　石家庄目前的独栋别墅已经动辄三四百万甚至近千万一套了，后期精装修还得至少耗资几十万甚至上百万。相比之下，澳洲的别墅价格更为平民。据刘磊介绍，澳洲第四大首府城市——阿德莱德在今年的世界宜居城市评选中排名第八位，成为整个澳洲最有潜力的地产市场之一。投资者仅需30万澳元(190多万人民币)就可以在阿德莱德地区买到一栋占地270-389平方米、使用面积150-180平方米的独栋别墅，而且还是已经精装修好的永久产权的别墅。在墨尔本买别墅的门槛则在320万人民币左右。

　　“海外置业的门槛并没有人们想象得那么高，年收入10万人民币就可轻松在澳洲购房了。”刘磊介绍，因为澳洲对中国投资者视同国民待遇可以进行银行贷款、以及稳定的租金回报，从理论上说，一些购房者最低只需拥有首付三成的资金就可以迈过海外置业的门槛。

　　澳洲宽松的信贷政策很诱人

　　不同于国内目前紧缩的信贷政策，中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。

　　刘磊介绍说，目前国内购房者在澳洲置业一般至少可以贷到总房款的七成，依然可以通过首付三成实现投资房产的杠杆效应。中国的贷款利率是7.05%，澳洲的贷款利率是6.7%，而且在澳洲贷款的15年内投资者是可以不还本金只还银行利息的。此外，由于澳洲的房产出租率很高，投资者还可以通过将房屋出租来获取稳定的租金回报；而且房产增值后，还可以对房产的增值部分进行再次抵押，将房产增值部分的收益提前拿到手中，甚至还可以继续进行下一套房产的投资。

　　探因

　　澳洲开发商缘何青睐省城？

　　澳洲等海外房产热衷国内市场的原因，业内认为国内限购政策催生的资本外溢成为海外置业风起云涌的一大内因。

　　刘磊认为，随着国内房产市场调控的层层深入，投资者、投机者被清退出市场，刚性购房者进退维谷，预计在未来12个月中央还会继续加强房地产调控政策，房地产的限购限贷的政策短期难以变化。加上国内大力度推进保障性住房投资建设，中央3500万套保障房的供应必将缓和和平息市场供需关系紧张的状况。因此从中长期来看，国内房价在未来2-3年都不会有大的起色。

　　相比之下，澳洲的房产需求每年都在稳定地增长，有数据显示，近40年澳洲房地产平均每7至10年即可增值一倍。房产买卖和投资方面法制健全，所有房产都是永久产权，业主可将房产传给子孙后代，加上优美宜人的居住环境，因此近年来备受投资者的青睐。

　　而与其他国家的海外房产相比，澳洲房产可谓独领风骚。北美最大金融机构之一的加拿大丰业银行日前发布的2010年度《全球房地产市场趋势报告》显示，截至今年9月，澳大利亚的房价平均上涨了9.4%，涨幅世界第一；法国其次，房价上涨了6.8%；瑞典第三，上涨了5.6%；瑞士第四，达4.7%；加拿大的房价总体上保持稳定。

　　“购买海外房产已逐渐成为国内中高端人士分散投资风险的热门渠道之一。”刘磊介绍，当前政府进行深度房地产调控，中国房产投资实行限购、限贷、限外政策，其内地房地产投资属性进一步弱化，投资国内房产慢慢失去赚钱效应，在人民币升值影响下通过海外资产配置，实现资产增值。西蒙斯房地产投资咨询河北分公司落户石家庄正是顺应了这一形势。

　　提醒

　　“买房就可移民”说法不可信

　　针对一些人认为的“在澳洲买房就可以直接实现移民”的观点，刘磊特别澄清说，这种认知是错误的，移民不一定必须买房，买了房子也不一定就能保证移民。如果有买房确保移民的项目，那一定是不可信的。

　　他介绍，目前所有发达国家的政策均未对买房移民做出担保。所谓的“投资移民”更多的是指参与当地政府指定的投资项目。移民需要多项条件同时具备，房产投资只能作为移民申请时的一项重要条件，但不是决定性的唯一因素。

　　海外炒房别指望暴利

　　对准备移民的国人来讲，购置一套海外房产不啻为正确的投资，但若是以“中国式炒房”模式来投资海外房产，可能很难行得通。

　　刘磊表示，有投资者习惯了在国内投资期房两三年获得翻番的投资回报，如果持这种观念投资海外房产根本行不通。而且投资者不应该购买自己喜欢的房产，而应选购大多数人感兴趣的房产。比如国内市中心的小户型最好卖，但是在澳洲等国城郊别墅可能更为热销。

　　此外，还有置业专家提醒，并非所有的海外房产都赚钱，都值得投资。投资者需要补充更专业的知识，要深入、全面了解将要投资的地区。在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解，尽量选择综合实力强、法制健全和透明的国家地区，并选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

　　其次，要依靠专业人士。投资海外房产时，要挑选有经验的律师全程陪同协助完成整个购房手续，同时要选择信得过的大型品牌中介公司来帮忙操作。还应了解各国的相关政策、楼盘详情与开发商信息，注意防范控制风险。

　　交易和养护成本很高

　　省房协相关人士提醒，尽管目前海外房产的投资时机不错，但很多海外房产往往是房价不高交易成本不低，投资者绝不能一听有利可图就一窝蜂跑过去买房，要对房产交易时产生的税费也要清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。如果签约后发现问题再要反悔代价就高了。

　　一些海外国家房价不高，但是在购房、持有、出售几个环节，成本很高。而在房屋持有阶段，业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税，各种成本算下来，其实际支出也不少。比如，澳大利亚投资房地产也要支付四大项费用，即物业管理费、水务费用、市政费、土地税。即便房产升值了也未必就能独享其成，房价上涨部分还要交纳不菲的个人所得税。

　　此外，海外投资房产，跟在国内一样，同样有政策变化的风险。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。还有，房产贷款期限都较长，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。

来源：燕赵都市网