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八大理由诠释布里斯班房产为何值得投资

时间:2018-05-14 14:16来源:未知 作者:Nicole 点击:

从1986年至今,受到地价增长的影响,布里斯班的房价已经增长了近299%。就房价增长率来说,布里斯班仅次于悉尼,高于澳洲8个首府城市的平均值。

虽然投资者会担心布里斯班供应过剩,但这个城市吸引他们的两大点主要是可负担性及潜在的收益率。而投资布里斯班公寓和别墅的回报率也非常高,目前处于价格洼地,可以投资的具体理由如下:

1.布里斯班的经济正在迅速恢复活力,在未来几年会变得更强

毫无疑问,2013年底的矿业繁荣嘎然而止后,昆士兰州经历有史以来最严峻的经济萧条期之一。矿业投资的减少不但对经济增长产生直接的负面影响,还间接导致人口流出和减少。州政府财政收入的减少使得很多基础设施建设被迫延期或取消,低就业率也造成消费的不旺盛。

好消息是昆士兰州已经从后矿业期中走出来, 德勤高级经济学家预测未来5年昆士兰会保持年平均3.8%经济增长率,超过澳洲全国平均3%的增长率。

非常可喜的是昆州这次的经济增长不同以往单纯依赖矿业,而是多样化的经济构成。政府和企业投资,农业,旅游业,教育产业等多管齐下。就连资源类投资也重回昆州,约200亿澳币涉及不同资源类产品的项目在昆州落地。我们不期待看到像几年前一样的过份矿业繁荣,但希望这次的资源类投资对经济是个巨大利好。

2.大量的基础设施建设会促进布里斯班经济发展。

近两年来,从出口和房产税方面增加的州政府财政收入,加上不再那么激烈的关于减少财政赤字的政治诉求,这一切使得昆州的基础设施建设得以迅速铺开。最近的州政府选举完成也为悬而未决的几个大型基建项目扫清障碍,包括期待许久的54亿澳币的布里斯班跨河地铁项目。

其他大型项目包括30亿的集度假酒店,赌场和高档商场餐饮于一体的女王码头综合开发项目,目前已开工预计完工2022年;布里斯班机场的第二个跑道项目也已开工,预计2020年就可完工,届时布里斯班机场将会拥有等同于新加坡机场的吞吐能力,能接待更多海外和州际游客。

其他已开工或已提议的大型项目包括:布里斯班地铁,Herston医学园区,位于罗马街铁路上盖的Brisbane Live娱乐项目,布里斯班Eagle Street Pier沿河餐饮一条街项目,故事桥下Howard Smith码头项目。所有这一切大型基建项目会促进东南昆士兰的白领人士和建筑行业的就业。

另外,大量的与建筑行业相关人员会从海外或其他州移民到昆州,这会帮助弱化内城区公寓过多供给的问题。例如,女王码头一个项目就会需要约8000个工人,这个大型开发案也吸引一些相关公司来布里斯班扎根寻求生意机会。

3.人口增长会随着越发强大的经济增长和相对可负担的房产价格而愈发加快。

昆士兰州的人口增长长久以来一直高于全国平均。在过去的35年里,昆州人口每年增加2%,而澳洲全国平均人口增长是1.4%。然而,自2013年矿业繁荣期过后,昆州人口增加减缓,大量熟练工人去其他州寻找工作。2015年昆州的人口增长只有1.3%。但可喜的是,2017年9月录得的数字是昆州人口增长回弹到1.7%。

一个导致人口回弹的重要因素就是布里斯班房产的可负担性,尤其与悉尼相比。布里斯班别墅的中位价目前是悉尼的55%。在2000年左右有一个同样的州际移民潮到昆州,当时布里斯班别墅的价格是悉尼的一半。

最新ABS统计数字显示,在2017年第三季度有大约5300人从澳洲其他州移民到昆州,如果这种状况持续,那昆州在2018年会有21,000名新移民。 昆州良好的经济和就业市场表现是吸引州际和海外人口流入的另一个重要因素。到2018年一月为止的前12个月,昆州的就业率增加了4.7%。强劲的就业市场会带来人口增长和经济居住方面的需求。

4.布里斯班公寓价格比起别墅更可负担性,公寓价格本来就很低,价格下行的可能性微乎其微。

过去5年,悉尼和墨尔本经历了住宅市场的空前繁荣,悉尼公寓价格增长50%,墨尔本公寓价格增加20%。而布里斯班因为2013年底的矿业衰退错过了黄金5年,公寓价格仅有9%的增长。

投资者目前还能以每平方米8000—11000的均价买到CBD或CBD附近的公寓,而悉尼的投资者付双倍的价格只能买到离CBD15-20公里的位置。

对于投资客而言,布里斯班公寓的低价格准入门槛,高出租回报和长期来说高资产升值是具有吸引力的。

它的平均租金回报是4.8%到5.5%,而租金回报对于悉尼和墨尔本只有3.8%和3.96%。对于自住群体,目前低廉的公寓价格非常可负担性,可解决更多移民的居住问题。

布里斯班目前的公寓价格已经稳定住没有出现下行趋势,因其价格的低廉,未来公寓价格下降的可能性微乎其微,因为没使劲涨过,所以也不大可能有跌价空间,反而悉尼和墨尔本的公寓因为经历过暴涨,未来可能会经历价格调整期。

5.公寓供应因为银行收紧对开发商的贷款而导致开工量不足,供应骤减。

目前布里斯班的公寓市场现状是公寓供应已到达顶峰,公寓建设逐月下降,在未来几年内还会继续下降。

布里斯班的公寓供应在2016年达到顶峰有7000套投入市场,但到了2017年下降了9%。2018年公寓开工率会下降约30%只有4500套,2019和2020年会继续下降。

公寓建设放缓一方面是响应APRA要降温房产市场,一方面也因为银行对开发商的贷款收紧,包括要达到比较高比例的预售。这双重夹击,使得只有很少的项目在过去12个月里能够成功从计划,市场推广到开建。

6.品质好的公寓表现上佳。

品质高档和一般的公寓市场表现有显著区别。那些好位置,优秀开发商开发的高品质公寓市场表现非常好。

表现不好的公寓主要是针对投资客的品质低下位置欠佳的低价位低档公寓。主要是一房和小两房,为了控制成本装修一般的普通公寓。

过去三年的统计数字显示,主要是这种低档次公寓造成了公寓价格下降。但是尽管如此,在2017年大约64%的转售公寓价格超过当初购买价格,品质高档的公寓甚至交房转售时有20%的涨幅。那些位于绝佳位置,有完善配套设施的大型公寓表现好过小型公寓。

7.居住结构转变,从低密度向中高密度居住方式转变。

在澳洲历史上,别墅和联排/公寓的比例是2.3:1。但是,近年来这种趋势已改变。2016年,公寓的建造量已超过别墅的建造量。

虽说这种变化有一部分是周期性改变,但更大一部分毫无疑问是居住方式的结构性转变:从低密度向中高密度转换。这种转变不单发生在澳洲,大部分发达国家都出现了相似的居住方式的结构性转变。大城市越来越成为经济发展驱动器,人们都愿意选择居住在城市。年轻一代不再同他们的父辈一样愿意居住在城市边缘,相反他们更愿意居住在城市内城,享受城市生活带来的便利。公寓价格的可负担性也是一个因素。

2016年,在大布里斯班地区公寓占整个住房供应的12.6%,而悉尼是28.1%. 目前,大量的公寓建设确实是在短期内提高了布里斯班公寓比例,但是长远来看,住房需求往高密度发展的结构性变化会支持公寓市场。

8. 布里斯班的整体住房市场没有产生供过于求的现象。

因为公寓的更可负担性和靠近内城区的便利性,需求会从部分从别墅往公寓市场演变 刚才文章有提到部分住房需求会从别墅转向公寓,那么现在有必要来看一下大布里斯班地区的整个住房市场是不是供应过量。我们的结论是,布里斯班的整体住房市场(别墅,联排,公寓)并没有供应过量的问题。

布里斯班公寓市场经历着的阵痛会很快过去。昆州日益改善的整体经济发展,区域人口增加会有力促进房产需求。而同时,公寓供应量在迅速减少。

整体来看,我们完全有理由期待在未来几年中布里斯班的公寓市场会迅速步入一个供不应求的局面,尤其是那些有绝佳位置,品质高档附带与众不同实用设施的公寓更会迎来明媚的春天!

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