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2018最新墨尔本房产市场分析:请查收!

时间:2018-09-27 16:38来源:未知 作者:Nicole 点击:

导读:在过去几年,墨尔本的房地产一直是全澳表现最强劲最稳定的市场之一。2018年2月9日澳洲时报明确:墨尔本房产是全澳最赚钱的房地产市场之一。

墨尔本经济的稳定性经过了过去20多年的验证。单从住房价格来说,在2017年10月,墨尔本的住房价格呈现两位数的增长。(如下)

那么问题来了:“现在投资墨尔本房产是否为时已晚,升值空间是否已经饱和甚至变小?”

关于这个问题,以下论点能够帮助您回答这个问题,也会给投资者一个理性的判断。
 

1. 价格分析

截止至2017年11月30日,CoreLogic(一家专业提供金融、房地产和消费者信息、分析和商业情报的美国公司)报告显示:墨尔本每套房产均价为710420美元,在过去的12个月中增长了11%,而在过去的5年中,墨尔本房价上升了57%。

墨尔本的房价的升值速度在所有城市中排名第二。【corelogic2017年11月报告分析】
 

2. 发展历程

从墨尔本房地产的发展历史上看,这座城市的房地产市场已经从刚需走向强大的自住+投资需求。

根据corelogic调查显示,1996年的墨尔本房产均价为9400美元。而到2010年达到则高达50万美元。时至今日,越来越多的墨尔本郊区的房产均价超过了100万美元。

但是,墨尔本的房价增长非常分散, 东南区、富人区表现得均高于平均水平。值得一提的是,维多利亚州立学校的校区房,价格则飙升了32%。
 

3. 平均租金收益
 

维多利亚州的官方数据显示,墨尔本市区的一项投资房地产的单间房价平均周租金为365美元,比上年增长了2.4%。而另一份美国报告Corelogic显示,东部大都市地区的房租中单间最高为490美元/周。

维州政府鼓励市民将房屋出租,以保证住房需求,因此墨尔本的房屋空置率极低,约为1.2%-1.7% 。房屋的长期租赁价值与房产价值的增长一致,墨尔本的租赁保持了持续而稳定的增长速度。
 

4. 人口数据统计

墨尔本作为澳大利亚第二大城市,拥有约450万人口,占全国人口的19.05%,且每年接待超过一百万的国际游客。墨尔本是维多利亚州的商业、行政、文化和娱乐中心。这个文化多元而又极富创意的城市是来自大约180个国家的居民的家园,他们会说233种语言和方言,并追随100多种宗教信仰。

在墨尔本市中心(CBD)的13万多的人口中,超过一半的人年龄在15岁到34岁之间。来自中国和印度的移民占人口总数的32%。 据统计,现在每年有大约15万的留学生进入澳洲学习,而这个数据仍在不停的刷新。绝大部分的学生选择在墨尔本及悉尼学习及生活。留学生的增加和人口的增长是推动墨尔本房价升值的主要因素。这一点作为土澳的留学生应该是深有感触:街上的华人越来越多,中文随处可见,大型商场的sales也都会三种语言(普通话广东话以及英文)支付宝微信的普及甚至滴滴也要瓜分曾经属于uber的市场份额。一切都越来越中国。墨尔本市区的房屋出租的单价肉眼可见的增长,不管是短租也好(比如交给Airbnb打理),长租也罢,墨尔本市区的公寓一直都是持久不衰的火爆。


 

5. 城市分布

墨尔本和大多数大城市一样被划分为“东部”和“西部”。

东部及东南部地区发展规划更早,配套设施齐全,交通便利,居住在这里的人们更有名望,通常被认为更富有,即通常所说的“富人区”。比如Camberwell,Hawthorn这样的老牌富人区,繁华热闹且安全系数很高。

墨尔本西部地区属于新规划建设区,配套大都在规划建设中,交通以高速公路及主要道路为主。建设中的西区不如东区及东南区知名,但伴随区域的发展及媒体的推广,西区被越来越多的国人所知晓,并认可西区的发展和升值空间,而选择在此置业。


 

海外人士的住房选择——墨尔本

如同当初的美国梦一样,在过去的几十年间,数以万计的华人选择漂洋过海,奋斗一生,追求一套属于自己的house,有花园,有宠物,有夕阳。于是独栋别墅成为投资者以及购房人士的首选。

然而现实是墨尔本房价水涨船高,很多人对于高房价望洋兴叹, 转而将投资目光放到了公寓以及联排别墅,价格适中,投资自住回报率非常可观,每个月收租还贷款甚至收租做生活费早已是公开的秘密。

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