房地产价格上涨的罪魁祸首！
2024-05-21 12:40 来源：未知 作者：hins 浏览量：loading...
住房正在成为一个重大的选举战场，因为联邦反对派发誓，如果澳大利亚组建政府，将大幅减少澳大利亚的移民人数，它表示此举将释放数万户家庭。
但新的分析表明，人口增长不是日益恶化的可负担性危机的罪魁祸首。
相反，从劳动力和材料短缺到更高的利率和增加投资者销售等因素的“完美风暴”导致了住房供应短缺，这需要数年时间才能解决。
Propertyology的研究主管Simon Pressley说，人们认为人口增长是影响房地产市场表现的最主要因素，但它实际上是一个非常小的因素。
根据澳大利亚统计局的数据，在截至2023年6月的20年里，财产学对拥有超过20,000名居民的120个城市和市的人口增长进行了排名。
他说，当我们将人口增长率与房地产资本增长率对齐时，这20年期间是另一个主要证据，证明这两个指标之间没有直接的相关性。
以悉尼为例。在过去的二十年里，其业主可能获得了可观的资本收益，但他们不能感谢人口增长。海港城在澳大利亚增长最快的地区名单中仅排名第43位。
前10个增长点在这些地区，8个在西澳大利亚州和维多利亚州。
榜首是珀斯以南一小时的西澳大利亚州沿海城市曼杜拉，其人口增长了91%。
Pressley先生说，在此期间的14年里，它是澳大利亚增长最快的人口，但房价中位数没有变化。
同样，维多利亚州的冲浪海岸人口增长了85%，西澳大利亚州的布塞尔顿增长了81%，昆士兰州的阳光海岸增长了70%，南澳大利亚州的巴克山增长了68%。普雷斯利先生补充说，在此期间，所有房地产价格都表现出“不尽如人意”的增长。
相比之下，努萨和拜伦湾的房地产价格出现了惊人的增长，但在人口增长方面却“远低于平均水平”。
在过去的二十年里，全国总人口从1,970万增加到2,660万，增长率为35%。
在州首府中，珀斯（53%）和布里斯班（52%）的人口增长率最高，而阿德莱德（23%）的人口增长率最低。
PropTrack高级经济学家Paul Ryan表示，很容易将人口增长和房地产增长联系起来，但他指出，一个地方的受欢迎程度与其人口指标没有什么关系。
“我们建造房屋的地方是人口增长最高的地方，所以这是一个鸡和蛋的情况。正是抽象的需求概念推高了价格，人口增长只是需求的一部分。
在不同时期，全国各地的需求不断增长和减弱。
房地产价格在哪里涨得最多？
自PropTrack于2010年开始跟踪其房价指数以来，记录最陡峭价格上涨的10个地区都在大悉尼。
鲍尔卡姆山和霍克斯伯里地区的房地产价格增长了177%，南部高地和肖尔黑文增长了171%，布莱克敦增长了160%，中央海岸增长了158%，悉尼的西部外侧增长了150%，而伊拉瓦拉、悉尼的北部海滩和悉尼西南部都增长了148%。
Ryan先生说，悉尼具有长期吸引力，是澳大利亚最大、最国际化的地区，那里的工资明显高于其他地方，这对价格有影响。
人们希望住在负担得起的地方，但也想住在他们最有机会的地方。
霍巴特以及新南威尔士州、塔斯马尼亚州和维多利亚的地区也自2010年以来价格大幅上涨，尽管近年来，阿德莱德、布里斯班和珀斯已经接过了。
Ryan先生说，在疫情爆发之前，珀斯经历了长时间的价格下跌和低需求，但现在需求非常高，真的很难找到住的地方。
哪些因素实际上影响了房地产价格的增长？
Pressley先生说，影响住房需求和房地产价格的是买家行为而不是人口增长。
他说，我们只通过出生为人口做出贡献一次，但我们大多数人一生中都住在不同地方的多个房产中。
海外移民也为人口数字做出了贡献，但很少有人在来这里的最初几年内购买房屋。
2021年的人口普查数据显示，38%的移民在五年后直接拥有抵押贷款，71%在10年后拥有房屋。
Pressley先生说，买家的行为是由经济学决定的。
在劳动力增长的地方，稳定性、收入和信心会增长——这时，更多的人会参加开放房屋和拍卖会。
Ryan先生认为，房地产价格增长有三个关键因素：经济表现、住房供应和利率。
他说，过去20年的价格增长是由供应限制和利率下降的混合推动的。
因此，如果我们未来有更高的利率和更高的供应增长，这可能会给租金和房地产价格带来下行压力。
甚至昆士兰大学人文地理学副教授Elin Charles-Edwards也低估了人口在推动财产需求方面的重要性。
她说，人口做出了贡献，但这也是我们的家庭形成和行为，以及它们如何随着时间的推移而变化。
“例如，在新冠疫情期间，我们看到平均家庭规模下降，因此家庭数量实际上增长速度比总体人口更快。
“随着人口老龄化，我们知道我们更有可能独自生活，因此这将增加对住房的需求。伙伴关系水平的变化也会产生影响，因为如果我们合作或孩子们在家里呆得更久，我们会消耗更少的房子。”
平均家庭规模的减少是住房供应危机的一个因素。
储备银行首席经济学家Sarah Hunter本周在霍巴特的一次活动中表示，近几十年来，每个家庭的平均人数呈下降趋势，从20世纪80年代中期的2.8人左右降至目前的2.5人左右。
“这听起来可能是一个小小的变化。但是，如果出于某种原因，平均家庭规模回升到2.8，我们将需要减少120万套住房来容纳我们目前的人口——差异不小，”Hunter女士说。
澳大利亚的哪些地区未来增长最快？
Charles-Edwards女士说，虽然生育率和预期寿命相对容易预测，但移民流动却不那么容易。
她说，我们知道我们的人口将继续增长和老龄化，这种增长主要归因于海外移民。
在2022-2023财政年度，由于海外移民，澳大利亚净增长了518,000人，而截至2023年9月，我们的自然人口增加了111,000人。
黄金海岸
近几十年来，昆士兰州的黄金海岸和阳光海岸地区的受欢迎程度激增，特别是自新冠疫情以来。
谈到州际移民，Charles-Edwards女士说，我们可以期待继续统治我们的首都，包括曾经被认为是区域中心的地方，如黄金海岸和阳光海岸。
“我们确实看到了地区变得更受欢迎的时期。在90年代和2000年代，海上变化目的地进行了大量重新分配，然后我们看到在新冠疫情期间向这些地区的大量移民潮。
“但澳大利亚的人口分布非常集中，我们未来不会看到大规模转向这些地区。”
她补充说，我们也可以期待看到对阳光州的持续热爱。
2021年3月关于州际移民的数据显示，维多利亚州和昆士兰州是唯一显示净收益的州，这意味着到达的人数比离开的人多。
所有其他州和地区首都都记录了净损失。
她说，由于天气、价格差异和人员回归等多种因素，我们将看到继续向昆士兰州转移。我们对此非常有信心。
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