澳房价持续上涨但后继乏力：RBA利率前景不容乐观
2025-12-01 11:56 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
全澳房价持续攀升，但增速略有放缓，悉尼和墨尔本的房价涨幅落后于其他中型首府城市。
Cotality的月度房价指数显示，11月份全国房价上涨1%，这是连续第三个月涨幅达到或超过1%。
然而，与10月份1.1%的涨幅相比，此次涨幅略有放缓，原因是部分主要首府城市的房价涨幅有所减弱。
这家房地产研究公司发现，上个月悉尼房价上涨了0.5%，墨尔本房价小幅上涨了0.3%，而其他所有首府城市的涨幅均至少达到1%。
“这种向中型首府城市倾斜的趋势在珀斯尤为明显，那里的房源挂牌量比平均水平低40%以上……”Cotality（前身为CoreLogic）的研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示。
相比之下，悉尼的房源供应缺口较小，挂牌量仅比五年平均水平低2.2%，而其他首府城市的挂牌量则比平均水平低16%。
劳利斯先生表示，悉尼市场的放缓可能反映出“购房能力限制了增长”。
Cotality近期的一项研究发现，9月份澳大利亚的住房可负担性在多项指标上都达到了历史最低水平，在大多数首府城市，人们需要超过十年的时间才能攒够20%的首付来购买一套房子。
劳利斯先生表示：“我们已经可以看到，这种紧缩的住房可负担性和服务能力指标带来的连锁反应，房价增长主要集中在市场低价位区间。”
与此同时，REA集团旗下PropTrack的一份报告显示，在2025财年，中等收入家庭只能负担得起全国售出房屋的15%。
PropTrack表示，由于收入增加和抵押贷款利率下降提高了借贷能力，其住房可负担性指数在过去一年有所改善，但可负担性仍然接近历史最低水平，低收入家庭只能负担得起售出房屋的3%。
降息预期维持了房价上涨势头
澳大利亚储备银行在2025年三次下调现金利率，并且在今年大部分时间里，市场预测宽松政策将继续，这提振了房地产市场的信心。
然而，近期数据显示通胀可能并未像之前预期的那样得到有效控制，这使得市场对进一步降息的预期有所降低，一些经济学家甚至将预测转向加息。
Cotality 研究主管伊丽莎·欧文 (Eliza Owen) 告诉《商业周刊》，鉴于利率前景的变化，11 月份房价增速略有放缓并不令人意外。
“我认为，市场的大部分上涨势头都得益于2025年的降息预期。”
“因此，前景的变化……确实正在改变购房者的决策，”欧文女士说道。
Cotality的数据显示，自9月中旬达到峰值以来，拍卖清盘率呈下降趋势，到11月中旬已低于十年平均水平。
进入新的一年，影响房地产市场的另一个因素是近期公布的贷款限额。
银行业监管机构APRA表示，将把高债务收入比（DTI）贷款限制在银行新增贷款的20%以内。
该限制适用于DTI比率高于6的情况。例如，一个年收入为10万澳元的家庭，如果获得一笔贷款，使其总债务超过…… 60万美元将被计入。
MST Marquee高级研究分析师布莱恩·约翰逊将其比作“禁止身高8英尺（约2.4米）的人进入餐厅”。
劳利斯先生表示，APRA的措施可能对房价影响有限，并指出“近期发放的大部分抵押贷款的债务收入比（DTI）仍然远低于6%或更高”。
“这项新的信贷政策要到明年2月才会实施，但即便如此，它可能也只会影响借贷活动的规模。”
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