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一篇让你全面了解的 《澳洲房产政策法规置业流程小白书》

时间:2018-08-16 15:53来源:澳洲房产网 作者:Aries 点击:

相信许多在澳洲买房第一个想要知道问题是:外国投资者是否有权在澳洲买房?简单来说,外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。

其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的,因为澳洲是一个地广人稀的国家,来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。这一点,从澳洲投资审批委员会(即Foreign Investment Review Board,简称“FIRB”)的相关政策就能看出来。

接下来,小编就具体的给大家介绍关于澳房购房的那些事儿~

政策法规

1、外籍人士的定义

澳洲政府对于“外籍人士”的划分是非常细致的,可以简单理解为:身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人士,例如:旅游签证等),即非常住外籍人士。

澳洲政府的相关法律条文规定如下,大家可以详细对照、对比。

澳洲《1975年外国收购与兼并法》(一下简称“法案”)授权国库部长(Treasurer)或其代表负责审查外国投资提案,以判定提案是否有违澳洲的国家利益。该法案第五条定义“外籍人士为:

《澳洲海外投资政策》,“常住居民”指符合以下条件的人士:

1、他们在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制(即为,他们可以无限期住在澳洲,如澳洲永久居民和新西兰公民);

2、该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200天或以上;

3、此外,《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士:持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上的临时签证(无论签证的剩余有效期为多长时间);

4、已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。
 

2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅

普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是,非常住外籍人士在获得FIRB批准后,是可以购买澳洲全新住宅的(如独立房屋或公寓等)。

澳洲全新住宅的定义

全新住宅是指直接从发展商购买的居所,而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途(例如:办公室或仓库)改为住宅之用,而作出大幅度翻新的建筑,但并不包括经过整修或修复的旧住宅。

以下情况下,外籍人士可在澳洲购买二手房

《澳洲海外投资政策》规定非常住外籍人士不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住,以下情况除外:

1、由外籍人士运营的大型规模的公司,为驻澳员工提供住宿时,可以购买已建成住宅(二手房)。不过,需提出申请,通常这类申请在批准时会有附加条件,即公司在预计此物业将空置六个月或以上时,需将此物业出售;

2、非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅(二手房),但前提是要对该建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房),并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量(例如:拆毁一个现有住房,然后建造两个或以上住房),或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

3、外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请

外籍人士如要购买澳洲全新住宅,需要向FIRB提出申请。这类申请通常会获得批准,而且在获得批准时通常没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。

FIRB的政策解读

从FIRB的政策来看,针对非常住外籍人士的批准更倾向于指具体某一房子可不可以卖给这位外籍人士,而不是这位外籍人士可不可以买这套房子。根据这一原则,申请人在申请FIRB的购房批准时必须提供具体的房产信息(如地址等),如果通过批准的房子因故没有买成,申请人需另外申请购买其他房子的批准。

FIRB的审批时间

根据法案规定,国库部长有30至90天的时间考虑申请并做出决定。对于普通民用住宅房地产的购买申请,通常在递交申请的30天内会得到批准答复。

相关建议

由于澳洲法律法规已经形成了较为完善的体系,所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。因此,如果您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房,需要第一时间告诉您的代理律师,以便其帮助您递交购房申请。目前,还未有非常住外籍人士购买住宅房地产被拒的先例。
 

4、外国投资者购买新房时“开发商申请”问题

我们经常听到全新住宅不需要去申请FIRB的批准, 这是因为开发商已经事先将其开发的楼盘向FIRB递交申请,以便于卖给外国投资者。具体而言,FIRB可能批准该楼盘的50%可以卖给外国投资者,当外国投资者购买时,无需再向FIRB申请,开发商将FIRB批准其向外籍人士售楼的文件附加在购房合同内即可,这一点您的购房律师可以帮忙把关。

不过,这只是其中一个特例。根据澳洲法案规定,无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士,一下情况不需政府批准就可以购房:

⑴ 从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅;

⑵ 让您(以及任何相关人)可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益;

⑶ 综合旅游度假村的某些住宅房地产;

⑷ 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益;

⑸ 或者从澳洲的政府(联邦政府,州、领地政府或地方政府)处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

综上所述,外籍人士只需向FIRB递交购房申请,便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳洲政府对于外籍人士在澳购房时的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量,因而才设置了审查批准这一流程,并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。相反,澳洲政府是非常欢迎外籍人士投资澳洲房产的,从各州政府对购房优惠/补贴政策可见一斑。

购房流程

1签订意向表

选定自己喜欢的房型和房号,签订预购协议,并支付定金1000-5000澳币不等,上开发商申请保留房产。开发商收到定金后,在2-3天内向购买者的律师提供购房合同。

2合同签署

客户根据律师的解释,在预购协议后的7天内签订合同,并支付房款的首付,一般澳洲房产的首付金额为房产总价值的10%。

注意:在签署并交换房产交易合同后的 5 日内,买家可以改变主意,但可能会需要支付相应的惩罚金(一般为房产总价值 0.25%)。

3购房后期

交房时间:如果是现房,一般 3 个月内交房;如果是期房,合同中会约定交房时间,通常开发商会提前 1 个月通知买家具体交房日期。

申请贷款:如果投资者需要贷款购房,则应在交房前三个月准备购房款的贷款申请。

支付尾款:如果买家是全款购房,则支付剩余房款(房产总价值减去首付款之后的金额,)以及其他相关费用;

如果买家是贷款购房,则银行放贷,买家支付尾款(假设首付为房价的10%,银行贷款60%,则买家支付房价的30%),以及其他相关费用; *其他费用包括:律师费,房产相应的物业印花税、物管费、市政费、水费等。

开发商收到全部房款后,办理房产交割。至此,购房手续完成。
 


贷款流程

澳洲购房的贷款流程:

首先,海外人士在澳洲买房投资,贷款所需要材料与本地人大致相同,唯一不同是需要经过澳洲海外投资局(FIRB)同意,证明买房人不是澳洲当局认为有损国家利益的人,所买房产不是历史遗产名单上禁止出售的物业。此证明完全免费,需要1-2周时间可获批。

1选定房产

包括评估所需时间和审订合同所需时间。一般贷款机构可以根据购房者的资信情况做一个以评估购房者的贷款额度以及所需准备时间。

2递交申请

根据所选定的贷款机构不同,金融产品不同,所需要准备的材料也千差万别。但所有贷款机构审评贷款的根据不外乎是要了解购房者的财务状况以保证自己的合法权益,所以,一般需要递交的材料包括四方面的信息:

资产:原有房产,存款,汽车,财务等 (当然,贷款者有权利选择性的出示资产证明,银行没有权利要求贷款者出示所有您所拥有的资产证明)

债务:其他贷款情况,负债情况

收入:薪水,其他收入 (如果申请贷款的房产是用于投资,那么这部分的租金收入也可以包括在内)

支出:一般金融计算器会自动抵扣支出,所以这方面不需要提供证明材料

3评估

当购房者选定好了房产,也递交了贷款申请材料,在银行最终批准贷款前,银行会安排第三方权威性的评估机构到现场评估。评估机构会根据房产的位置,所修建的年代,配套设施等多方面来全面的评估房产价值。

最终,银行的贷款额度是依据购房价格和评估师对房产的估价中低的那一个来计算的(根据历史记录,银行的评估 价与实际购买价不会有太大的出入,有时甚至会高于购买价) 目前,一些银行提供免费的评估服务。

到这里为止,在银行评估完成后,下批贷款,购房人携银行贷款与售房人签订买卖合同 – 购房完成。

购房其他费用

1购买澳洲房产时的费用

购房印花税

澳大利亚的各个州分别有各自的印花税计算方法。

印花税通常都是在交房的时候与尾款一同支付,但是建筑周期超出十五个月的期房,则需要在签约之后的第十五个月来支付;

墨尔本的印花税现房需要全额支付,期房则是由物业的建筑进度来决定的,购买的越早,节省的印花税也就越多,如果项目还未开工,则只需支付土地部分的印花税,其余部分则不需要支付)。

律师费

一般,律师费与律师的服务项目和服务地域相关,具体需要买家和律师行自行沟通

2持有澳洲房产过程中的费用

物业管理费:由物业的品质,配套设施和房间数多少来决定费用的多少。

市政府费:由物业所在的地段和品质有关用于物业周边公共环境的维护。

水费:相当于水税,公寓房通常是需要每年固定支付的,根据房间数量多少来收取。

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