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澳大利亚房产交割前应该要注意什么?

2019-12-02 16:55 来源:未知 作者:Clay 浏览量:loading...

市面上的澳大利亚房产项目大部分都为期房,在签署完合同付完首付10%之后,距离交房一般还有一两年的时间,有一些高层的大项目,建造时间比较长,可能会更久。为了更好的帮助各位客人顺利交房,今天小编为大家列一些注意事项,排解一些误区。以下所有内容是小编根据工作经验所写,请悉知银行政策可能会发生变动,不能以此文章为准。

事项1 项目预计完工时间和开工时间

一般在购买房产的时候,开发商会提供一个预计的完工时间,但是并不精准。开发商的代理商,应当在项目开工时,告知客人,并传达此时的预计完工时间,开工之后,应当每一个季度向开发商获得项目更新的照片和进一步预计的完工时间。客人自己也应当多留意一下。小编最近遇到一个客人在其他公司买的项目,说提前了一年交房,突然通知她交房,这样的失误实属不该。

很多时候,因为开工延误或者政府控制等原因,会出现延期交房。这个在澳大利亚是正常现象,合理合法。澳洲买房,首付的10%是保存在律师行的信托账户中,在交房以前,开发商不得动用,贷款是交割以后才开始还的。这一点和咱们中国不一样,中国的期房项目,再盖期间,开发商已经获得客人首付,客人已经开始还贷,因此开发商应当准时交房。而在澳大利亚,开发商需要用自己的自有资金和银行贷款等完成整个项目的开发,因此项目延期,开发商也会付出更多的融资成本,因此,延期对开发商来说并不是他们乐于见到的。

那么,这个项目是否什么时候完工都可以?那当然不是。每一份合同中都对于最晚的交房时期有一个约定,叫做日落条款。这个条款被有些人讲的很玄乎,传闻有开发商因为房价涨了,故意不交房,让客户放弃,开发商好加价重新卖。这种说法是被夸张甚至是曲解的。在项目的进行过程中,开发商如果遇到什么问题,不得不停止项目的开发,客人是得被迫退出合同的,但是客人的首付和首付存在澳洲期间对应的利息必须归还给买家。比起可能发生烂尾楼的国家,澳大利亚的首付安全级别算是顶级的了。如果,开发商的这个项目是要继续的,但是在日落条款日期之前没有能来得及交付,那么这种情况,买家有权利选择带着利息退出,或者继续等。因此,这个条款的作用其实是对买家的保护。

事项2 贷款准备和尾款准备

自2016年澳大利亚对海外人士贷款收紧之后,现在的贷款并不容易。目前,可以做澳洲房产贷款的,有一些外资银行,还有就是澳大利亚本地的基金公司。具体细节,小编不在这里多做讲解。

贷款的流程,一般而言就是递交贷款材料,预批,补充材料,估价,电调(也有基金公司要求视频认证),正式批准,出贷款合同,签署贷款合同,交割。

必须重视的是贷款准备的时间,以现在银行和基金公司的速度,客人至少提前4个月要开始准备贷款,并且和贷款经纪保持密切联系。如果是从外资银行贷款,基本上都有要求客人存一部分款在他们银行达到6-12个月的时间(每个银行规定不一样),那么这个动作要在做的更早。

贷款能否获批,和客人的贷款资质有非常大的关系,并且电话调查一定要通过,有个别严格的银行,如果电话打不通,直接会拒掉这个case。每位客人应当在申请贷款之前,和贷款经纪充分沟通自己的情况,积极配合,递交大银行的客人,最好可以同时申请一个基金产品作为备选,防止从大银行贷款失败。

尾款的准备和贷款额度有关。目前,一般的房产贷款额度不超过7成,保险起见,客人要按照6成贷款来准备尾款。室内面积在45-50平方的,一般贷款不超过6成,保险起见,客人要按照5成贷款来准备尾款。室内面积在40-45平方之间的,贷款产品比较局限,如果可以贷款,一般贷款成数也就是在5成左右。贷款最终获批的成数,和客人的收入实力(也就是还款能力),物业面积和估价都有关系。同一个项目,同一个户型,相同价格的房子,不同估价师都估价很可能是不一样的。

值得提醒的是,通过贷款成交的客人,银行和基金公司一般会要求客人先将全额印花税付到律师行,交割完之后按照实际发生额,退回多余的。这个情况只发生在墨尔本,因为在2017年7月1日之前买墨尔本期房的客人,印花税是有减免的,原有印花税(和澳大利亚本地人一样需要缴纳的印花税,不包含外国人额外印花税)可能只有几千块澳币,但是客人需要先付全额印花税再退回,这部分全额印花税大约为房价的5.5%,客人留意准备出来。这个规定并不一定完全没有商量的余地,买家可以通过自己的律师和贷方律师沟通和争取。悉尼和布里斯班印花税政策和墨尔本不一样,没有期房减免,因此不存在退回这个说法。墨尔本全款交割的客人,交割后一个月内把印花税转给律师行就可以了。

事项3 交割

精准的交割日期,会在交割日之前14天由买家律师通知买家。这也就是意味着,提前14天通知交房就是合法的,但是之前提到的了解项目进度必须要做,因为14天来不及做交割准备的。开发商律师一般会在整个项目的大产权向土地局申请注册为单个小产权的时候,就邮件通知买家律师,这个程序由政府把控,一般在2周左右,因为如果各位买家收到您的律师说,开发商已经递交了注册申请,基本上交割日就在一个月后了。客人接收到律师邮件后,应当要高效率配合律师完成一些文件的签署,身份认证,支付尾款等工作。这些邮件也都会抄送代理商,代理商的工作人员也要提醒客人及时回复律师。交割之后,律师一般会在一个月左右发出精准的交割清单,记录了每一笔款项的明细,退回客人多出来的余款。

交割之前,买家最好就提前授权好租赁管理公司,早些做准备工作可以缩短交房后的空置期。租赁管理公司也会帮客人去验房。在律师要求提供的接收账单地址时,可以直接写租赁管理公司,避免账单邮寄到中国已经过了支付日期。买别墅的客人,在土地已经交割,房子在盖期间,有市政水费账单需要支付,建筑后期开通电和燃气之后,还会有这两个账单,可以请代理商的澳洲公司代为接收,收到后发扫描件给客人。讲到这里,有客人问,为什么还没出租就有电费和燃气账单?这类账单,包括水费,有一部分叫service charge(服务费),就是固定的开通和服务费用,而使用了水电燃气而产生的费用叫usage charge(使用费)。在水费账单里,每个月都有这两笔费用,service charge由房东承担,而usage charge租客自己承担,用多少付多少。电和燃气都由AGL公司管,房子完工出租以后,房东名下的电和燃气账户会自动关闭,变为租客名下。

事项4 延期

因为种种原因,现在许多客人无法准时交房,那么就需要延期。需要强调的是,延期指令必须由买家亲自向其律师发出,其他人都没有用,代理商只能够跟开发商说明情况,为客人做争取,但是延期指令必须通过买家律师发送给卖方律师。延期的后果,首先是很可能会有罚息,开发商有权豁免客户的罚息,但是会根据不同的情况做决定。客人无法准时交房,开发商就要一直还银行利息,因此延期一般情况下都会有罚息产生。其次是买房时给的优惠,有可能被取消,因为延期是买家的一种违约行为,开发商有权取消优惠。和罚息一样,开发商可以保留也可以取消,视不同情况而定。

延期是否一定会被批准?答案是不。每个开发商的强势程度不同,项目的紧俏程度也不同。一般土地开发商是不给延期的,公寓的开发商好说话一些,但是也分开发商。如果延期被拒绝,买家可以指令律师再次申请,但是得拿出更多的筹码和诚意。客人的贷款情况,尾款是否已经在律师行,都是卖方是否同意延期的重要考虑因素。紧急情况下,客人可以尝试,提前向开发商支付10%去担保延期,这个属于延期里的大招,如果卖方律师同意了,那么买家就必须成交,否则会丢失首付的10%以及后一笔10%。所以开发商看到客人能够做出如此承诺,会让步,但如果连这招都没用,那基本就是完全没可能了。

延期被拒绝被发违约通知书怎么办?悉尼和墨尔本所在的州,违约通知书发出后,买家必须在14天内成交,否则会被终止合同,首付10%会被没收。违约通知书的生效时间可以被适当延长,但是需要获得卖方律师的同意,一般到这一步了,是几乎没有可能再沟通了。布里斯班所在的昆士兰州,违约通知书即刻生效,没有14天缓冲期。合同被终止,卖方仍然有权利向买家追讨罚息以及卖方重新出售而发生的成本,虽然一般开发商不会这么做,但不排除这个发生的可能性。

事项5 租赁管理

谈到这块,首先要讲一个窗帘的事情。澳大利亚的交房标准是精装修,可移动的家具是没有的,但是固定无法移动的东西都是有的。窗帘,是唯一一个不包含在澳大利亚的交房标准中,但租客会要求有的东西。所以在房子出租之前,房东要委托租赁管理公司装好窗帘。还要讲的是房屋的保险,包括房东保险和建筑保险。公寓的物业费里包含了建筑物的保险部分,许多房东只买房东保险。独栋别墅,建筑保险小编也是推荐要买的。房东保险主要是保房东和租客之间,例如租金拖欠,房屋被租客毁坏等。建筑保险是保房屋建筑的,举个具体例子,别墅因为下了冰雹,屋顶被砸坏,业主需要自己花钱修屋顶,这种建筑商是不会赔的,如果有建筑保险,就可以保啦。澳洲的保险并不贵,房东保险一年两百多澳元,建筑保险一年七百多澳元左右(视不同产品,房屋价值不同而定),小编的建议是各位房东地主们,都要买保险的,而且一般贷款方也是强制要有保险的。

租赁管理公司每个月会给业主发对账单,详细写明收入多少,支付了什么费用多少,余额多少,什么时候打进了业主的账户。每年也会有一个年度汇总报告在澳洲的财政年结束(7月1日)之后发出。业主们要妥善保存这些对账单。

澳洲租房子,要求就是怎么租给租客的,租客要怎么还回来,厨房里多了油污,客厅了多留下一个破家具都是不被允许的。租赁管理公司租赁管理这一块有很多其他专业知识,本篇文章暂不细说,以后再和大家分享。

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