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澳洲买房,估价却遭遇滑铁卢,到底哪里出了问题?

时间:2019-06-21 17:09来源:未知 作者:Aries 点击:

买过房的人都知道,估价对于购房过程来说是一个极为重要的步骤。

 

在最近一两年的房产成交高峰中,我们看到市场上出现了部分房产,尤其是公寓楼花项目,在项目交房时的估价结果,与购房者买房时的合同价,会出现一定程度的落差。

 

如果出现估价不足的情况,那么对于那些自有资金有限的购房者来说,可能会造成严重的现金流压力,因为需要在成交时补上估价的差额部分。

 

 

随着这两年澳洲房产成交高峰的到来,估价低于合同价的现象可以说是越来越司空见惯了。

 

但是,每当我真的看到一套合同价70万的房产,估价报告回来只有50万的时候,我都会下意识地换位思考,想象那位“幸运”的买家不知心里该作何感想;

 

与此同时,我也很好奇,那位当初把这套房产推荐给买家,并为买家描绘一个美好未来的投资顾问,又该怎么去和客户去解释这低估20万的现实,和他所描述的美好未来之间的关联性。

 

那么到底怎样的房产项目比较容易出现价格低估,它们被低估的原因又主要有哪些?

 

 

建筑质量较差的项目
 

 

这一点很好理解,房产估价师会考虑许多综合因素来决定一套房产的价格,其中房屋的质量当然也是重要的参考指标之一。

 

对于公寓项目来说,开发商的口碑和建造历史非常关键,有些开发商在业界有非常好的track record,因此他们的项目虽然也有可能出现低估,但那更多是由于市场因素(比如供过于求)造成的。

 

于此相反,有些开发商则在估价师和业界有着一贯粗制滥造的口碑,买了此类开发商房产的买家,只好自求多福。

 

 

如果你在这个行业里做的久,就知道在悉尼,墨尔本和布里斯班,都有一些此类别的开发商,估价师还没进大楼呢,一打听是***公司开发的,估价结果就先打一个九折再说。

 

上周末,Mascot的一栋公寓楼又出现了大楼裂痕的现象,而此时距离轰轰烈烈的Opal Tower事件才过去半年不到。

 

遇到此类极端情况出现,那已经不再是估价高低的问题,而是一种原本依赖它产生收入的资产,已经变成给你制造麻烦不断的负债了。

 

 

Greenfield区域的项目
 

 

住宅估价师的估价方式有好几种,但无一例外都会拿房产项目周边相似物业的成交价作为参考标准。

 

所谓Greenfield区域,就是那些处于新开发的区域,无限的土地供应等着你。在这样的情况下, 估价师遇到的一个难题就是,缺少合适的参考对象。

 

比如说,某片开发新区,周边都是农场或者非常老旧的house,但某一天有个开发商(暂且认为建筑质量是过关的)来到这里,拿下了一大片地,并且决定建造一个当地的地标项目,也就是高层公寓。

 

当项目成交时,估价师发现,方圆五公里内,就没有另一栋和它可以比较的大楼了,而找到的最相似的物业,是一栋二十年前建的老楼,价格也比这栋新成交的房产低了许多。

 

虽然估价师会给予新房一定的价格溢价,但出现价格低估依然是大概率事件。

 

 

 

供过于求的区域
 

 

供过于求现象的本身,其实并不会造成价格低估,因为并没有什么指标可以直接看得出某一个区域是否供过于求。

 

直接造成低估的原因,依然是因为周边市场价格的下降。

 

因为供给过多,会造成房屋留在市场上的时间变长,而部分买家为了急于套现而选择低价出售,造成了参考物业价格的下降。

 

关于一个区域或者城市是否有供过于求,永远是卖方和买方之间争论的焦点。

 

从我来悉尼这天起,就一直听到一种说法是悉尼缺十万套房,并且永远也不可能填上这个缺口,所以你不用管,闭上眼睛买就是了。但后来我发现好像这里并没有几万人露宿街头。

 

房产估价不是rocket science,它其实更多是一个人为和主观的概念,但它终究是一个要放到市场上去接受检验的数字,因此,终究是有一定的规律可寻。

 

同时,它也更多是一个保护lender,而不是保护买房人的数字。因此,如果你是一个买房人,就应该知道这个游戏背后的规律,避免从一开始就付出了一个错误的价格。

 

 

除了以上提到的这些,还有很多原因同样也会造成房产价格的低估,对于买房经验不多的人,尤其是首次置业者来说,如何规避此类情况的发生,就显得尤为重要了。

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