有关房子的重要性，不用我加以复述。相信大家都有所了解。因为同样的情况不仅发生在中国，也发生在澳洲。五年前，我们买张彩票中了五百万，是件多么能让大家狂喜跳跃的事情。但是现在，五百万，在北京，在三环以内，也就能买个两居室的房子，还连装修的钱都没有。国家三番五次出台新政策打压房价，然而最终的目标是把房价的涨幅控制在GDP的涨幅相当范围以内，而不是降价！某个地区的房价可能在短时期略跌，但是真正意义上房地产的跌价，基本是不可能实现的。同样的，墨尔本的报纸也有在为投资者统计每个Suburb的的房价，每次拿起来看，年涨幅在5%的，都算是最低的；大把大把的Suburb涨幅都在10%以上。“房地产是最稳定的投资”——这话，不是我说的，是李嘉诚说的。。。
简而言之，在澳洲买房子的基本步骤就是通过各种广告看上一套房子——去看房子——满意——签合同的同时缴纳房屋的10%的deposit——去银行贷款——经过一段时间的等待——settle day那天银行将80%款打进卖方账户，同时需要买方再打10%现款入卖方账户——房子成交，从那天起算开始付银行贷款，正式房奴。（常规：首付共20%，银行贷80%）
对于最最普通的澳洲护士来说，一套房子的价格付现款是承担不起的。一般一套house的价格都在40万到50万往上走，一套Flat（和国内一样的楼房）的价格也要30万到50万往上(Melbourne现况）。基本买第一套房子的护士选择房子的价格都在40万左右，或者有家庭支持的会稍微贵一些在50万左右。这么多的钱就需要向银行贷款。我建议向银行咨询这一步应该成为买房子的第一步。要先拿着自己的工资单，收入证明和银行谈判，看看自己最多可以贷到多少钱。这样在看房子的时候就能够划定自己所能承受的房价上限。银行会有专门的personal loan Consultant，只要到银行前台说自己要买房子贷款，马上就会有人出来接待的。他们会预约一个时间给你，根据你的情况，做出一个pre-proval letter，也就是告诉你你可以贷到多少钱，根据现在的利率以后月付多少。
知道自己大概能借到多少钱，就可以算出自己买房子价格的上限。根据自己的上限，可以在realestate的网站上找房子（Google可以搜索到）。这个网站可以查出来各个房屋中介的房源情况。每个房子都有标明看房子的时间或者拍卖时间还有最重要的大概价格。墨尔本的二手房市场非常繁荣，很多房子都是二手的，新房子通常都是Flat，而house往往都是二手的。如果去看过房子很满意，可以现场向中介表达一下自己的心理价位，看一个房子，通常有很多人向中介表达购买欲望，中介会从众多申请者中寻找出一个最高价格，在和申请者联系的，再和你联系的时候，往往就要求签合同了，上面往往已经有了卖方的签名，又或者卖方嫌这个最高价格仍然太低，会在你的心理价位上再填一个价位反馈给你，如果同意，就可以继续进行，又或者往返几次相互讨论价格。往返几次讨论的不仅仅是价位，还有别的事项，例如条款“Subject to finance”，意思是合同是否生效，取决于我的经济状况。有时候买方不一定能从银行贷那么多钱过来，于是买房计划流产，而如果没有这个条款，已经缴纳的10�posit就不能退回了。买家都希望加上这个条款，而卖家又都不喜欢这个条款，有很多买家来来回回讨论了很多次价格，最后又没被银行批准贷款，对于急着卖房的卖家来说，就有浪费时间的嫌疑了。有可能价格低一些也要卖给不添加这个条款的买家。或者有卖家直接开条件就说我不要“subject to finance”的买家。
还要多说一句的，那就是银行只能在看到房子的合同以后才能继续贷款的审批，也就是说签买房子合同的时候我们并不能肯定银行可以贷款给我们。这就是Subject to finance条款所在的意义。虽然买房子之前可以到银行进行Pre-proval的评估，可是说白了，就是还没批准，只给你个参考。
除了Subject to finance这个条款，经常还附加的条款例如“subject to house inspection”。意思是在确定买房之前买家还要找第三方评估机构去评估房子的质量，如果房子有严重的质量问题，就算双方都签了合同，交了10�posit，合同也是无效的，10%的钱必需返还。
当然，买家附加的条款越多，卖家就会越觉得自己的保障越少。也有买家对自己的经济有信心，对房子又特别的喜欢，就给个价格什么条件也不附加就为博取卖家的青睐。
一个好地点的房子，往往申请者众多，在墨尔本，至少一半以上的房子都是通过拍卖的形式进行的。所有申请者在某一天都在这个房子，从底价开始起拍。一般一个30几万的房子，20分钟之内就50几万了。我去过一次，心脏受不了，一次价还没出呢。这些事情都由中介负责，买房人一般都不会见到卖房人。
根据现在的利率，如果贷款25万，月付1400以上；贷款30万，月付1900以上；贷款35万，月付2400以上。
贷款肯定是越还越少的，已经还过的部分，就不用再缴利息了。也就是月付都是越付越少的。当然，头五年可能还是辛苦些。
和银行贷款也是要经过几轮的谈判的。先去银行首先要和前台说，我要申请home loan，请为我找一个personal loan consultant。前台就能引导你去找某一个贷款经理。当然，也可能让你等一个预约时间。
去要求贷款通常需要自己最近两个星期的pay slips，以及各种财产证明。银行会花大概半个小时的时间询问你更加详细的个人资料。然后银行系统会算出来最大程度的、以你现在的经济状态，可以贷多少钱，利息多少。除此之外，还会告诉你贷到这些钱，每月要还多少mortgage，要还多少年之类。你会得到一个pre-prove letter，里面详细列明这些费用。这只是pre-prove letter，到真正贷款的时候，需要你拿着房屋合同再次去找银行谈判，银行才能继续process这笔贷款。pre-prove只是给你个大概，并不是正式的。但基本pre-prove过的，除非你的经济状态有大的变更，或者买的房子有问题，否则应该是会按照pre-prove的金额批准给你的。买的房子有问题的情况，比较少见，例如那栋房子正好处在污染源，或者远远高于市价，银行觉得不合理，万一你付不起贷款，银行也没办法把那房子卖出你的贷款价，所以也会考虑不批准贷款。
Mortgage是越付越少的，不是三十年一直付下去恒久不变都是定额的。你已经还上的钱银行就不会再收你那部分的利息了。也就是说我一个月赚5000块钱，全部用来还贷款，那么下个月我的利息就会少那5000块钱的了。倘若我明天中了彩票300万，拿来全部还了贷款，那么虽然当初定了三十年还完，但是已经全部还上了，银行不会再让你继续付利息了。三十年或者二十年的还限，只是银行为了计算月供而假设的，完全可以提早还完。一般五年之内全部还清贷款，银行会收一个违约金几百块钱，因为银行觉得没从这个贷款上赚到你多少钱。五年之后就随便了。比起一个月就一两千的利息，几百块钱还是很划算的。
也有人想要买房子的时候拿不出来20%的首付。希望银行可以批准自己90%甚至95%的贷款。在某些特定情况下，银行也是可以考虑这种请求的。比如commonwealth bank，当初我去找他们谈判，人家说我的情况就可以prove我95%的贷款。因为我满足了他们的两个条件1 一万八的存款在银行存满半年；2 从没有过不良的信用记录。要求银行提供95%的贷款，银行也要charge extra money，叫做mortgage insurance。大概是几千块钱。是银行为了保护自己的一种保险，万一你还不上钱，银行还有保险可以保护自己。每个银行的条件都不一样，这就需要你多跑几家银行问了。
银行的利率在头三年到五年的时间内都可以享受honeymoon interest的优惠，一般都比该家银行的正常利率低一些。也有人一结束honeymoon期就转银行的，又可以享受另一家银行的honeymoon interest。
每家银行的贷款利率也都不一样，想要贷款的时候可以多跑几家问哪家能给的优惠条件，尤其是利率的问题。差0.1%的利率每年要差好几千块钱呢。
除了可以直接找银行谈判，也可以去找Broker。Broker是私人的loan consultant。他们可以帮助你向银行贷款。和银行的consultant不一样的是，他们不直接受雇于银行，而是自己单干，同时可以为很多银行拉贷款。每次成功的为银行拉到贷款，他们都可以从银行拿到一笔酬金，所以找他们贷款是不需要花钱的。找broker有个很大的好处是你可以同时了解到很多银行的情况，利率是多少，有什么优惠，针对自己的情况进行选择。还有个好处就是因为broker很了解各银行的政策，所以当你的条件不那么符合能贷到一定额度的贷款时，他们往往可以动用到自己的关系，或者各种补充文件替你贷到。
如今银行贷款审批越来越严格，去银行做一次pre-prove之类的咨询都会留下记录，一个不经意透露的经济细节很可能成为下一次贷款的隐患。而一个好的Broker能帮忙贷款的地方很多，受到很多人的青睐。
当银行下了正式贷款的同意书，会有一份合同要求签字。签字就表示你也正式接受了银行的利率要求。申请贷款还要交申请费几百刀，以后每个月都要交账户的管理费，十几二十块的样子。这比起房子的钱，已经是小巫见大巫，你就从了吧。
除了占市场大部分份额的二手house，澳洲市场也有很多的新房出卖。比如在很多地段好的地方，由于供应的旺盛，所以也会建起很多的楼房。这种楼房叫做Flat或者apartment。和国内很相似，买房子的时候通常房子还没建好，只有个大概的图样。如果满意的话和建房子的中介签合同，然后缴纳10%左右的房钱，之后再补10%，最后交钥匙还要补上80%。既然是楼房，那就没有花园，也因此省了整理花园的费用，但是却要交物业费。一年大概一两千刀。一套这样的单元房的价格都在50万以下。我觉得这样的房子都很不错，对于单身或者年轻人来说，经济实惠，地段又好，交通方便，最重要的是不用一下子拿出来那20%的deposit。可以慢慢积蓄着慢慢交。但是房价可是快快的就涨上去了。
在离城里远一些的地方还有很多的开发区，像墨尔本西区的point cook，东南区的cranbourne，东北区的croydon等等。政府正积极的把一些以前是牧区荒地之类的地进行整修，搞好以后划成居民区，委托给不同的中介将地卖出去，其实也是控制房价的一种方式。然后会有不同的建筑公司在上面盖房子。对于我们买第一套房子的人来说。找一家中介，进行home and land package是最好的选择。这家中介往往手头已经握有地皮，然后同时可以在上面盖房子，一气儿帮你全部搞定。例如在西区point cook，有一个display centre，有很多建房子的中介已经在那里盖好样板房，等你去参观。一个中介往往都有四五套的样板房。你满意哪一套，就可以将自己的房子建成哪一套的样子，也可以进行微调。中介手头都有不同面积大小的地，如果地的面积够大，还能造两层的房子。
一般流程是这样的。政府在地下铺设各种管道，将地划分区域做各种准备工作。然后确定一个日期作为settle day，到这一天所有的准备就都完成，建筑公司就可以开始建房了。就好像百米赛跑，settle day就是发令枪，发令枪一响，各个中介就开始争分夺秒的盖房子。卖地的中介往往在settle day之前就将地卖出去了，一块地的价格都在20万到30万左右，建一个房子的价格在20万以下。在settle day之前，虽然地已经卖出去，但是并不需要付贷款，只需要签订合同缴纳地钱10%的deposit，然后等到settle那一天，缴纳另外10%的现金或者支票。银行就把地的那80%的钱给原地产拥有者打过去。银行一旦掏钱，就意味着你要开始月付银行的贷款。但是房子还没建好，就意味着可能在未来几个月的时间内你要付自己的房租，同时还有地的贷款。这就是我为什么说settle day是发令枪，造房子是百米赛跑，大家都在争前恐后的造房子，其实是房主希望尽快建好，不然要多掏很多钱。造房子最快可以在三个月完成。造房子分为五个阶段，例如打地基，房子框架，内装修之类的。一开始造房，中介就会要求付造房子的首期款，然后根据这五个阶段，逐渐付清。最后一期完成，验房无误，也要付上最后一期款。这些款都来自于银行的贷款，也就是说，在你没搬进去住之前，就要开始付银行的贷款了。
将房子建成自己想要的样子当然很好，由于位置在开发区，价格也会便宜一些。但是要注意以下几个问题：
报价都是基础价（standard），但是样板房都是经过改装改进的（upgrade，luxurious）。请让中介详细说明要建的房子和样板房有什么不一样。并写进合同。
报价包括内装修的什么东西写进合同。在房子建设过程中一点小的改动就会加上几百刀几千刀。最好在签订合同期就谈好。例如什么样的地毯，什么样的厨房桌面，几个炉灶。非常繁琐的小细节都要注意。
谈好交工的日期以防拖期。有朋友的房子建了大半年好没好。中介以各种理由拖延，天气啦，换工头啦，工人放假啦等等，多拖一天你就要多付一天的银行贷款。
五期房子，要找第三方机构每期评估，出现任何的质量问题，要马上通知银行停止付款，要求中介整修。
谈好固定价格，要求中介不能改变。有的中介在建房中以挖地基时有岩石或者土质不好什么的作为理由，要求加钱。这都是陷阱。
房子的建设不包括通向车库的路和前后花园，以及和邻居隔开的栅栏。如果要求这些东西，一般加钱中介可以做车库的路和前花园，价格在7000左右。有很多中介不做后花园，需要自己找做花园的公司，做一个花园也要一万刀。栅栏需要和邻居商量，做成什么样子，share这个钱，一般也是几千块钱。
以上已经是竭尽脑汁想出来的东西，但是自己建房子的朋友大多数都和我诉说的经验就是“累心，累人！”。建出来的房子还是比合同上的价格贵了不少。如果单身一人的，还是算了。一个月跑好几趟开发区建筑工地纠结建筑工人不说，（我不是说大家语言不好）建筑上的词汇咱实在不懂，人家说装这儿装那儿的啥材料的，咱闹不明白。但凡自己建房子的通常最受到诱惑的就是政府可以补贴新建房子的first home grant两万刀，外加不用交印花税，又是一万多刀。还有就是展房真是。。。。太漂亮了！
有关房子的博文已经暂时告一个段落。对于新拿到移民的童鞋们，不知道可不可以有一点点的帮助。其实我自己也是一个新手，只是买了一个小小的房子，跑断了腿，有了这点小小的心得。如果你跑房子的时候，不像我跑断一双腿，只跑断了一只腿，我赶脚就是我的博文对你起了作用了，哈哈，是不是啊？PS：买房子是你的另一份full time工作，超辛苦啊！