近期，一篇关于外国人在澳购房政策改变的消息吸引了许多网友的眼球。 这篇报道本月九号刊登于本地媒体Herald Sun，题为《外资审查委员会政策变动 扰乱地产开发计划》。报道称，外资审查委员会的一项针对外国人的购房政策变动，这意味着价值上百万澳元的地产开发项目可能前途未卜。

据悉，此变动涉及澳洲外资框架下对“新房”的定义。房产开发计划可能因此受到扰乱。外资审查委员会新规指出，若推倒旧房建立单户新房，“一般不会定义为‘新房’”。

据外资审查委员会FIRB (Foreign Investment Review Board) 官方网站介绍，房屋新旧关键在于重建的住宅是否“增加澳洲房源供给”。

 

(来源：Herald Sun)

以下是FIRB官网的案例阐述：

“Bruce 想推倒自己的老房子，重建一户新房。新房完工之后，Bruce决定将其卖出。即便Bruce之前既没有在新房居住，也没有将其租赁给他人。但这种情况下， 新建的这栋房子不能起到增加澳洲房源供给的作用。而为了保证房屋交易有利于国家利益，澳洲外资框架将这栋房子视为旧房或二手房，而不是新房。”

 

根据该解释，我们认为FIRB审核境外投资的标准在于该投资是否进入了澳洲新增房源之中，FIRB的目的是将海外投资导入澳洲增量住宅之中，而非存量住宅。

我们再看一个例子

“王先生在城郊拥有一套老旧但是仍然能居住的房子。他计划将其推倒并重新盖一座新房。耗费了150万澳元的新房刚刚完工，王先生还没入住，他国内的朋友老赵就看中了这套房子，愿意出200万澳元买下来给自己的儿子住。

根据FIRB的规定，王先生出售这套全新房屋的申请是无法被批准的。因为王先生的“推倒重建”本质是用一套新房取代一套旧房，并未改变澳洲房市的供求比例，也不符合澳洲的国家利益。

但倘若这套房子早已不能居住，王先生将其推倒后修起一座新房，就相当于在澳洲房市上增加了一栋房屋供给，这样的房屋是可以被视为新房的。

同样，如果原先的一栋独栋房屋被推倒后，修起了联排房屋或者公寓，则同样相当于为澳洲房市增加了房屋供给，这样的房屋也可以被视为新房。”

根据以上的案例可以看出，如果开发商在对一栋住宅推倒重建后，为澳大利亚房产市场提供了新的增量，那么这个增量部分是可以被视作新房销售，海外买家可以对其投资。

但是，从该项政策实施以来，还没有出现相关案例，所以“已不能居住房” 究竟是如何定义的？目前还不得而知。

长期以来，外籍人士在澳只能购买新房、期房或空地。该项政策的出台，更是严格提高了“新房”的认定标准。这意味着许多富裕的海外买家无法再像从前一样，直接卖旧房拆除后建盖新房，而是要通过政府审批，将旧房认定为不可居住后推倒改建才可被海外投资者购买。

Elite 地产市场经理Zomart何接受今日墨尔本采访时称，外资审查委员会的政策还有待官方解释。由于目前还没有具体案例，很多言论都只是猜测。 “这个政策对新旧房标准的具体规定现在还是模棱两可的说法，”何先生表示。“考虑因素主要是某些如Balwyn等郊区在华人中人气高，导致人口增长，所以主要是对人口增长的考虑。”

何先生表示，此项政策推行主要受到影响的是当地开发商，对普通购房者如留学生群体影响很小。“开放商投入大量时间、金钱与精力做规划筹备， 如果规定付诸实践，会造成房产市场价低于预期。”他说。

一方面受影响的房产多估值总价较高，投资者占少数，而政策变化可能导致投资者趋向转变，如投资者可能更多购买排屋 (townhouse)、空地或高档公寓等商业资产。而开发商因已有固定投入，所以受影响最大。

另一方面，政策对留学生基本没有任何影响，因为后者购买房 型多为近学校的公寓与排屋(townhouse)，而不是这种高档洋房 (house)。

01开发商

多家墨尔本开发商之前投资上百万澳元，本意于Glen Waverley的Monash市政区附近翻新建高档住宅。而如今新政上台，他们恐因此流失重要的中国买家。另一些开发商则已经开始筹备工作，目标也是瞄准中国买家，而如今他们担心，开工之后市场价可能与预期有落差。

02房地产中介

房地产中介则是对政策变化的影响表示疑惑，不知在什么特殊情况下可以得到建房特许。

Peter Nevile来自房产中介公司Nevile & Co Lawyers 。他说新政有待解释，建议开发商先行试法，了解房产到底如何分新旧。“我们与外资审查委员会已经聊过，但对方无法就此给出绝对的答案，因为他们自己也不知道。” Nevile表示。“需要先行试法，才能完全确定。”

Nevile说，问题在于买家还是要缴清开发申请费，而费用一旦交付，便不可退款。 费用根据房产估价计算，比如一户价值三百五十万澳元的住宅申请费约为两万五千澳元。

在新政策下，推倒旧房兴建的两户二层小楼则视为新房，因为其有益于房源供给。但Nevile说，某些情况下，推倒旧房建立更好的单间新房也是给国内房源做贡献。“这样的情况估计不符合新政的新房标准，但准确答案我们还不知道。”他说。“外资审查委员会还未给出明确的答案，因为还没有人先行试法。”

房屋中介公司Barry Plant位于Monash地区的主管Robert Namour表示，如果重要买家受到影响，房产市场必将受到影响，而变动可能导致房源突增。一位匿名中介则表示，本土的华人买家可能会借势购得此地区好房，因为他们的海外竞争者已经被挤出市场。另一家房屋中介公司代表William Chen说，自己最近刚知晓政策突变，认为位于Balwyn和Canterbury的高端市场会受到影响。

以往，在澳暂居的买家可以购买的房产数量没有上限，但现只能购买已建成的一户住宅，因此澳洲本土的买家也会受牵连。

编后语：此次政策调整主要波及的还是开发商与富裕的投资者，对排房和公寓等户型的购房群体影响微乎其微。正如业内人士所说，在官方出台详细的标准之前，再多的定论都只是猜测，希望FIRB尽快给出具体的执行细则，以防对购房者信心产生影响。