如果你想在2026年最大限度地提高投资成功的几率，那么你需要记住一些关于房地产的误区。

今年房地产价格上涨了约 8%，预测显示，到 2026 年，市场可能会再上涨 10%。近几个月来价格走强也凸显了一些投资者可能意想不到的现实。在投资贷款短短三个月内增长了惊人的 18% 的火热市场中，投资者，尤其是新投资者，很容易被误导。

以下是2025年曝光的五个房地产市场误区。如果您想在2026年最大限度地提高投资成功的几率，请记住它们。

大型基础设施项目推高物价

许多投资者认为，如果购买靠近新建交通基础设施(例如悉尼或墨尔本地铁项目)的房产，就能获得更好的收益。事实并非如此。

今年早些时候对悉尼地铁沿线附近房价走势的深入研究表明，投资者最好远离从查茨伍德到班克斯敦的 30 公里地铁线路沿线的各个车站。

一些地铁沿线郊区的房价甚至出现了下跌，而悉尼其他地区的房价却一路飙升。事实证明，地铁沿线的房价在十多年前宣布后就一路飙升。那些早期入场的投机者赚得盆满钵满，而后来者则损失惨重。

购买期房是省钱的好方法

购买期房通常可以让投资者避免缴纳现有房产所需的税费和相关费用。房地产开发商通常也会提供与早期租金收入相关的“保证”。那么，可能会出现什么问题呢?

最大的风险是项目延期或未能达到最初承诺的标准。

但财务顾问詹姆斯·杰拉德也指出了一系列潜在的障碍。

“这是一个鱼龙混杂的行业，有很多未公开的佣金,”杰拉德先生在接受《澳大利亚人报》的“金钱谜题”播客采访时表示。

“在这个领域，你一定要非常谨慎地对待销售人员，并且要记住，通常是开发商提供担保.总的来说，我认为期房的风险更高，而且与同等条件的现房相比，贬值速度更快。”

新的房地产贷款管制措施将切断新投资者的渠道

不完全是这样。澳大利亚审慎监管局(APRA)于11月推出了一项针对房地产投资者的新规，但该规定仅适用于银行。新规规定，银行向购房贷款额超过其年收入六倍的借款人发放的贷款，其新增贷款额的20%不得超过该比例。

事实上，银行并非住宅贷款领域唯一的参与者。像Pepper、Liberty、FirstMac和Resimac这样的非银行机构不仅活跃于市场，而且在APRA(澳大利亚审慎监管局)的举措之后，其中一些机构还公开向投资者推销其服务。

在住宅房地产市场火热的情况下，新投资者很有可能会转向非银行机构，从而改变金融体系内部的风险平衡。

澳大利亚审慎监管局(APRA)对银行抵押贷款的债务收入比率设定了限制。

学校区域就是赚钱的通行证

在顶尖学校的学区内买房绝对不会错。至少理论上是这样。

你可能不会在这些地区赔钱，但你的投资很可能会跑输大盘。

Cotality 集团今年早些时候发布的一份研究报告发现，位于优质学区内的房屋表现不如整体市场。

简而言之，这些地区的房价本身就带有溢价;很多人都想在这些地区买房或租房，这几乎是公开的秘密。

因此，这些地区的房屋是可靠的收益型资产，但绝非最佳选择。报告发现，在分析的九个地区中，有六个地区的15年资本增值低于地区外。

自管养老基金为房地产投资者提供了强有力的避税天堂

我们都知道，监管机构正在密切监控那些诱使投资者开设自管养老基金(SMSF)以购买投机性开发项目的房地产开发商--这始终是个问题。但最近，自管养老基金作为住宅房地产投资工具的必要性也受到了质疑。

许多银行不愿办理自管养老基金(SMSF)的贷款业务，即使愿意，收取的利率也远高于其他所有投资者的利率。

同时，在自管养老基金(SMSF)内进行房产负扣税是一个相对较弱的选择，因为在养老金账户内缴纳的税款较少，因此税收减免也大大减少。

总而言之，自管养老基金投资者在住宅市场中处于劣势。

正如东北财富顾问詹姆斯·奥莱利所说，“要想取得优异成绩，你必须一鸣惊人”。