有秩序调整非坏事　买家还价筹码增多 财经周刊《经济学人》数月前点名澳大利亚房价偏高60%，这意否意味着本地房市泡沫行将爆破呢？无疑房市已过了高峰期，并开始冷却下来，但尚未有明确迹象显示房市会崩围。如今房价回吐，买家反而有更大的讨价还价空间。唐人街景丰地产（LJ Hooker Chinatown）的经理张嘉麟（Alan Cheung）表示，按揭利率早前进一步上调，打压了买家入市心态；此外，价位介乎50万至60万元的楼花可豁免印花税，加上入市门槛较低，抢走了一部份原本打算购买二手楼的买家。

楼市是枚计时炸弹？ 其实，有关房市泡沫的争论不是今日才发生。去年7月，《经济学人》指出，在20个发达经济中，澳大利亚房价偏高程度最严重，达到60%。
    
       摩根士丹利的经济师米力克表示，相对于历史水平和其他同级数经济的房市，澳大利亚房价很昂贵，而屋价较“合理价”高出四成，市场便算得上出现泡沫。
    
       GMO首席策略师基咸更形容澳大利亚房市是一枚“计时炸弹”，房价需要下调四成，才能返回长期趋势水平。
    
       全国最大的按揭贷款商联邦银行却认为，澳大利亚房市没有泡沫，本地按揭市场与美国的情况截然不同，次按贷款问题基本上并不存在于澳大利亚。

业主未致于劈价贱卖
    
       对于有评论指房价有下调多达三、四成之虞，张嘉麟认为机会不大，他承认房价早前的上升速度比预期为快，稍作调整不足为奇，但应不致于陷入崩溃的局面；而房价稍作调整未尝不是好事，可避免房市过热。张嘉麟指出，与4、5个月前相比，如今的房市气氛的确有分别，买家多了选择，竞争对手少了，而且向业主讨价还价的空间也增加。他提醒买家，面对房市冷却，业主会较愿意调低叫价，但未必会大劈价去贱卖物业，因此买家若找到心头好，价位不宜算得太尽。
    
       澳新银行经济师巴迪克表示，纵使推出市场的住宅物业持续偏多，也不一定代表房价会大倒退。他说，按揭利率恐防还有1厘的上升空间，这无疑会削弱人们的置业能力，但由于澳大利亚经济率先走出谷底，加上失业率回落至4.5%，房市应不会爆发“贱卖潮”。   

长线策略：置业胜租楼 长线而言，张嘉麟认为澳大利亚房价始终趋向于大涨小回，原因是人口增长和新屋一直供不应求，将会为房市带来承托力。提到住宅为何会长期供应不足，他点出3个原因，包括银行对兴建新楼盘的信贷要求收紧、地价和建筑成本上涨，以及政府对兴建楼房的规定很严格，一个中小型楼盘动辄需一至两年才获批文。
    
       张嘉麟认为，有能力应该尽早置业，一来房子长线趋于向上，另一方面可省回一大笔租金。他估计，租金未来会每年上升3%至5%。
    
       置业可说是人生中最重要的其中一项投资，那么怎样才能选到一个理想的安乐窝或投资物业呢？

锁定目标　衡量能力 张嘉麟指出，置业人士宜先锁定2、3个城区，花点时间搜集资料，务求加深对区内房市的了解；还有一点要留意，置业者要先衡量自己的能力，专攻符合自己财力范围内的物业。
    
       他并称，条件容许的话，最好选择在“蓝筹地区”置业，要交通方便，邻近市中心，还要观察附近环境和邻居质素。他举例说，假如区内周围布满涂鸦、所见车辆以旧车为主、家家户户又装上窗花等防盗设施（反映治安欠佳）、居民态度又差，落实买楼前就应多加三思。

首府城市房价5月已见顶
迄今微降0.7%  有秩序下调  澳大利亚首府城市的房价在去年10月份微升，惟数据显示房市已在5月见顶，截至10月为止累计跌去0.7%。不过，其间的跌幅甚为温和，反映房市正在“有秩序地”向下调整，没有出现失控。房产研究机构RP Data-Rismark去年底公布，全国各大首府城市的去年10月份中位房价较9月上升0.3%，但在截至10月的3个月里则下跌了0.2%。至于在去年头10个月，中位房价温和上升4.3%，与可支配收入的增长速度相若。
    
       按季度计算，房市表现最佳的首府城市是堪培拉，住宅中位价在截至去年10月份的一季升了2.4%，其次是上升1.7%的达尔文。
    
       悉尼住宅中位价按季升0.8%，在升幅榜中排第3位；但中位房价仍是各首府城市中最高，达512,500元。其间单元（Unit）中位价上升1.1%，跑赢独立屋（House），后者只升了0.6%。
    
       根据RP Data-Rismark发表的“房屋价格指数”，首府城市的房市已在去年5月见顶，在6月至10月底这段日子，中位房价回吐了0.7%。
    
       RP Data的研究部董事罗勒斯表示，踏入去年6月份，首府城市的房市开始冷却下来，惟跌幅不足1%，意味市场是有秩序地向下调整。他补充说，当然，数据未反映11月加息此因素，故此房价料会进一步降温。

高档住宅调整幅度较大 另外，四成住宅并非位处于首府城市，而反映此等地区房市表现的“其他城市”房价指数，显示这些城市的去年10月份住宅中位价微降0.1%，按季跌0.4%；而去年截至10月只上升0.8%，远远不及首府城市的4.3%升幅。
    
       若以高、中、低价市场来划分，哪个级别的住宅表现较佳呢？
          
       自今年5月房市摸顶以来，高档物业（占住宅总数两成）跌去1.4%，中价住宅（占六成）跌了0.7%，反而低价物业（占两成）只微降0.2%。

按揭利率短期上升空间收窄　
惟尚未见顶　业主宜有预算 澳大利亚储备银行行长史蒂文斯提早向供楼人士“派圣诞礼物”，暗示在未来数月应毋须再出手加息。换言之，商业银行在短期内进一步上调按揭利率的空间可望收窄。不过，有业界人士认为，按揭利率尚未见顶，今年中之前可能会再上升，供楼人士或准备置业者宜先作好预算。澳储银于去年11月初出人意表地调高官方利率0.25厘，为各大小商业银行“创造”提高按揭利率的理据，而且4大商银的按揭利率加幅均超出官方利率，幅度由0.35至0.45厘不等。
　　
       不过，史蒂文斯在去年11月底向国会作证时表示，短期而论，利率处于恰当水平。他并称，现时许多评论员和市场定价显示出，人们普遍预期澳储银未来一段日子不会出手加息；而根据目前所看到的数据，他们的推测颇为合理。

现水平尚可接受
　　
       联邦银行高级经济师彼得斯表示，澳储银料会暂时静观其变，相信该行最快也会等到明年首季才再有行动。
　　
       在今年中之前，澳储银的议息日分别订于2月1日、3月1日、4月5日、5月3日和6月7日。
　　　　
       PRDnationwide Research提供的资料显示，截至去年9月底，标准浮动按揭利率为7.4厘，稍高于10年平均的7.24厘，而4大商银最新的标准浮息平均为7.785厘。然而，绝大部份供楼人士背负的按揭利率，一般都会略低于标准浮息。
　　
       唐人街景丰地产的张嘉麟表示，若以浮息供楼，目前供楼人士支付的利率平均为6厘多，尚算是可接受的水平；惟按揭利率未来应会再涨，有可能会升见8至9厘，如果利率真的升达9厘，业主的压力会大很多，因为投资物业的回报率一般只有5%左右。
　　
       他表示，面对按揭利率还有上升空间，业主和准业主们宜预先作好预算。