据SBS报道，随着夏季来临，澳大利亚租赁市场进入一年中最活跃的时期。尽管房源数量预计将有所增加，但在需求持续高企的背景下，住房压力仍难以缓解。专家预测，房价和租金的持续上涨将使住房负担能力成为2026年最受关注的经济议题之一。

夏季房源增加但难改供需紧张局面

澳大利亚正进入租房换约旺季，全国房租仍处于历史高位，公寓租金也持续攀升。夏季历来是租赁市场最繁忙的时期，今年国际学生、新移民工人回流，加上更多本地租房者转向更便宜的房源，使市场竞争进一步加剧。

Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）表示，年底通常会有更多房源挂牌，空置率短暂上升，但随着新年换租潮到来，空置率往往会再次下降。她指出，这一季节性规律与高校学期安排、毕业季招聘以及房东在假期更愿意处理房屋维护有关。

“房东市场”仍将持续

鲍威尔指出，即使季节性房源增加，租房压力短期内仍难以明显缓解。全国空置率仍低于2%，属于异常偏低水平，租赁市场依旧由房东主导。

她表示，尽管租户在夏季可能看到更多选择，但同时竞争者也更多，整体租金仍处于历史高位。多数首府城市的房租继续上涨，悉尼仍是全国公寓租金最高的城市，每周平均租金达750澳元；霍巴特最低，为490澳元。

房屋租金方面，悉尼同样位居首位，每周780澳元；霍巴特与墨尔本并列最低，为580澳元。全国首府城市房屋与公寓的平均周租金为650澳元。

首次购房者计划或缓解压力但难见短期效果

鲍威尔表示，政府推出的新首次购房者计划可能会在未来减少部分租房需求，但短期内难以显著影响租赁市场。随着时间推移，更多租户可能转为房主，从而逐步缓解租赁压力。

供应增加为租户带来短暂议价空间

尽管整体竞争激烈，但夏季房源增加可能为部分租户带来短暂的议价机会，尤其是付款记录良好或愿意签订长期租约的租户。

澳大利亚房地产协会主席利安·皮尔金顿（Leanne Pilkington）建议，租户和房东都应了解自身权利，尽早沟通并参考可比租金。她提醒房东保持房屋良好状态并遵守通知规定，同时指出租户在续租或面对涨租时有权提出协商。

分租现象增加但风险不容忽视

随着租金上涨，一些租房者开始考虑转租或分租。皮尔金顿警告，不遵守法律要求可能导致纠纷、罚款或合同违约。

在多数州和地区，租户在转租或增加居住者前必须获得房东书面许可。她强调，若签订分租协议，必须明确租金分摊、共享空间使用、清洁责任、访客规定及损坏赔偿等条款。

2026年展望：住房负担能力压力仍将严峻

专家认为，今年夏季异常火爆的租赁市场表明，即使政策旨在帮助租房者逐步实现购房，2026年的住房负担能力压力仍将十分突出。

房地产分析机构Cotality经济学家凯特琳·伊兹（Kaytlin Ezzy）表示，房价短期内“不太可能”下跌。广告供应受限、借贷成本下降以及首次置业保障计划扩大等因素，预计将在2026年继续推高房价。

她指出，除非政府政策专门针对增加供应或减少需求，否则政策本身可能进一步推高房价。扩大后的首次购房保障计划虽然帮助部分首次购房者进入市场，但也吸引了投机投资者，进一步推高价格。

伊兹表示，虽然房价没有下降迹象，但夏季过后租房竞争通常会减弱，租户可能在冬季前迎来短暂缓解。数据显示，12月至3月期间新增租赁房源平均增长约9%，而3月至6月则通常下降8.5%。