布里斯班在过去 12 个月中取得了里程碑式的成就，这座河畔城市超越墨尔本，成为澳大利亚第二大最昂贵的首府城市——这主要得益于房价两位数的增长以及公寓市场的蓬勃发展，而这几乎是大多数人始料未及的。

但随着布里斯班摆脱了“大乡村城镇”的标签，并努力应对悉尼式的房价负担能力问题，一个重要的问题浮出水面：资金紧张的购房者能否看到缓解的曙光，还是布里斯班的增长周期将持续到 2026 年？

专家表示，房价可负担性并未阻碍布里斯班的房价上涨势头，反而改变了其走向。房价飙升非但没有给市场降温，反而促使购房者转向更远的地方——这一趋势使得一些曾经被冷落的边缘郊区在今年获得了最强劲的涨幅。

Springwood-Kingston 和 Cleveland-Stradbroke 的房屋是 2025 年的明显赢家之一，根据 Domain 的数据，截至 9 月的 12 个月内，这两个地区的房屋年增长率分别为 17.5% 和 15.3%，中位数分别达到创纪录的 822,222 澳元和 980,000 澳元。

这处位于新农场朱利叶斯街17号的罕见河畔房产，成为了布里斯班最昂贵的住宅。

就公寓而言，Loganlea-Carbrook 领涨，上涨 22% 至 613,500 澳元。

从郊区层面来看，Beenleigh 的公寓价格最高，一年内中位价飙升 31.4%，达到 506,000 澳元，这进一步巩固了公寓市场（尤其是布里斯班中环和外环的公寓市场）表现优异的总体趋势。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，布里斯班的非凡发展得益于人口增长、供应受限以及奥运会带来的信心。

她预计 2026 年价格会上涨，但表示不太可能再出现两位数的增长。

“到 2025 年，我们看到布里斯班的房价突破了 100 万澳元大关……我们也看到布里斯班郊区那些几年前房价还低于 40 万澳元的地区，房价中位数已经达到了 80 万澳元，”她说。

但我认为这种惊人的增长无法持续。而确保增长放缓的一个重要因素是……利率上升。

布里斯班部分郊区在2025年实现了两位数的增长。

Place Estate Agents 首席执行官 Damian Hackett 也认为，加息是少数几个能够缓解布里斯班房价上涨趋势的手段之一，但他警告说，只要需求继续超过供应，就不太可能出现实质性的缓解。

“通常你会说，不，我们无法维持目前的增长速度。但布里斯班的发展并没有遵循通常的七年周期，”他说。

哈克特表示，公寓市场的崛起是 2025 年的标志性事件之一，其驱动力是住房负担能力压力和飙升的建筑成本。

“然后，几年前房价还只有 40 万澳元的那些远郊地区，现在房价已经涨到了 100 万澳元，这都是奥运会带来的整体效应所推动的。”

“看看投资者的数量就知道了。他们现在占市场份额的42%，而10年平均水平只有30%左右，”他说。

“布里斯班发展迅速……但缺点是，如果你是租房者或首次购房者，情况就非常糟糕。政府已经尝试提供帮助，但这仍然是供应问题。”

高端产品领域也再次创下历史新高。

位于新农场朱利叶斯街 17 号的一栋拆迁房屋在 11 月份以 2500 万澳元的价格售出，打破了该市的房价纪录，为著名建筑商罗伯特·格雷带来了 1650 万澳元的意外之财，他于 2022 年以 850 万澳元的价格买下了这栋房子。

附近，位于伊利斯坦路 26 号的一处建筑杰作创下了拍卖纪录——通过 Ray White New Farm 的 Matt Lancashire 以 1850 万澳元的价格成交。

豪华公寓也加入了这波销售热潮，其中位于新农场炼油厂大道1821/22号的公寓创下了销售纪录。这套四居室公寓今年6月，该房产通过Place New Farm的Sarah Hackett以1750万澳元的价格售出。

Ray White New Farm 的负责人 Haesley Cush 表示，2025 年将成为布里斯班房地产历史上最伟大的年份之一，公寓和高端住宅市场将成为表现最突出的市场。

他说：“公寓市场异常火爆，而高端住宅市场的强劲势头也与之不相上下。”

库什指出，供应短缺、建筑成本高企以及本地和州际买家的持续需求，共同导致了房价的上涨，而新一波首次购房者也火上浇油。

他表示，经过十年的业绩不佳，市中心公寓业主终于得到了回报，而提供优质房产的建筑商、翻新商和开发商也获得了丰厚的回报。

“自2014年左右开始持有的业主终于看到了有意义的回报。”他说。

但并非所有细分市场都面临同样的境况。库什表示，需要翻新的房屋——尤其是那些位于面积小于平均水平地块上的房屋——难以跟上市场步伐，因为购房者对建筑成本越来越谨慎。

展望未来，他表示，即使利率上升，他也很难看出布里斯班市场会如何大幅放缓，因为建筑业面临的挑战和需求压力不太可能缓解。

PRD Nationwide首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士表示，随着该市巩固其作为黄金之子的地位，越来越多的郊区房价突破了七位数大关。

“今年这座城市有很多精彩的时刻，”她说。

“超越墨尔本成为第二大最昂贵的首府城市是其中之一，但更重要的是，我们发现房价中位数超过 100 万澳元的郊区比以往任何时候都多，而且公寓价格的增长速度超过了独立住宅的价格增长速度。”

她同意，市场趋势将继续向最后剩下的价格适中的区域转移，尤其是在中环和外环地区。

“但 2026 年将会是非常有趣的一年……那些超级明星般的房产将会出现在 50 万澳元价位的任何地方，包括距离市中心 15 公里的超边缘郊区。”