澳洲联邦政府近期公布的新预算案中，关于房地产投资税制的改革成为市场焦点。财政部长 Jim Chalmers 宣布，政府将调整负扣税（Negative Gearing）及资本利得税（CGT）政策，希望缓解住房负担问题，并帮助更多年轻人进入房地产市场。

不过，这项改革也迅速引发争议。许多业内人士认为，新政策未必能真正降低房价，反而可能进一步打击投资者信心，并加剧租赁市场供应不足的问题。

此次改革中，最受关注的是负扣税政策的调整。未来，只有新建住宅能够继续享受负扣税优惠，而购买二手房的投资者将无法再使用该税务减免。不过，已经持有投资房的业主将受到“grandfathering（祖父条款）”保护，也就是说，现有投资者仍可继续沿用旧制度，不受新规影响。

与此同时，政府还宣布取消现行的“50%资本利得税折扣”制度。过去，投资者在持有房产超过一年后出售，可享受资本增值部分50%的税务减免。新政策实施后，这项优惠将改为“通胀指数化”模式，即只对扣除通胀后的真实收益征税。

根据新安排，2027年7月前累积的资本增值，仍可享受原有50%折扣；但此后新增的增值部分，将按照新制度征税。此外，政府还设定了最低30%的CGT税率，即使投资者退休后收入下降，也无法像过去一样利用较低税率出售物业。

分析人士指出，这可能导致更多投资者选择长期持有房产，而不是出售。因为资本利得税只有在出售时才会产生，不卖房就无需缴税。这样一来，市场上的二手房供应可能进一步减少。

不少业内人士认为，澳洲房地产真正的问题并不只是税制，而是长期存在的住房供应不足。当前澳洲同时面临“买房难”和“租房难”双重问题，而减少投资者进入市场，可能令租赁房源更加紧张。

虽然政府仍允许新建住宅继续享有负扣税优惠，希望借此鼓励开发与建设，但市场对于效果并不乐观。建筑成本高企、审批流程缓慢以及土地供应限制，仍然是影响住房建设的关键问题。

政府此前提出，到2029年新增120万套住房的目标，但不少分析人士认为，在目前环境下这一目标已越来越难实现。预算案中虽然额外投入20亿澳元用于住房基础设施建设，但预计未来十年仅支持约6.5万套新房，远低于市场实际需求。

整体来看，澳洲政府希望通过提高投资房税负、引导资金流向新建住宅，来改善住房可负担性。但市场普遍担忧，这些改革未必能真正压低房价，却可能进一步影响租房市场供应，并改变未来投资者的持有策略。