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购买澳洲楼花重要费用

时间:2016-08-26 15:53来源:未知 作者:crystal 点击:

双方涉及到的其它费用

1.印花税
因为印花税是在交房的时候支付的,这个时候第一买家已经将楼花转让给了第二买家,所以相应的印花税的相关付费也将转移给第二买家来支付,第一买家不需要支付印花税。维州的印花税的计算部分,仅按照第一买家和开发商签约时存在的物业价值计算。买家购买的是楼花,因为签约时施工尚未开始,可以仅按照物业的土地部分价值缴纳印花税。另外,如果购买的是土地,因房子还未建造,所以只需要交付土地部分相应的印花税即可。税收之外,第二买家还需承担两项州政府 登记费,一项是按揭登记费,一项是房产所有权转移登记费。如果第二买家拥有澳洲公民或者PR身份且是第一次购房,通常有权获得税收折扣或优惠,不同的州,优惠的幅度不同。

2.FIRB费用
如果第二买家是PR身份,则无需支付此费用,如果第二买家是海外身份,则还需要支付一笔FIRB(澳洲投资审批委员会)申请费。具体费用规划如下:在澳洲购买100万澳元以下房产的海外投资者,须缴纳5,000澳元的申请费;购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者,须缴纳1万澳元的申请费;购买200万澳元以上房产的海外投资者,房价每提高100万澳元须再额外增加1万澳元的申请费。  

3.律师费用
根据律师的服务内容不同收费也不同。第二买家在购买房产的过程中往往都要请律师,律师会帮助买家完成房产交割的整个过程。聘请律师的费用一般为2000-3000澳币。转楼花的律师费用包括转让协议文件和过户过程(海外人士还有一项FIRB申请服务费)的相关费用。

4.中介费用
帮助第一买家找到转让楼花的下家后,第一买家需要付一笔中介费。

5.物业管理费
一般对于无社区管理的独栋别墅,没有物业管理费内容,所以也没有物业管理费。对于整体开发的别墅社区而言,则需要缴纳社区物业管理费,物业管理费用一般包括保险和维修基金。所以对于一般没有物业管理的房产而言,房屋所有者应考虑额外购置房屋保险,每年的费用根据房屋价值而定,大多在1000澳币/年。

6.市政费和水费
政府收取的市政及排污设施建设费用,所有澳洲房产业主都必须向澳洲政府交纳该项费用,平均1500-2500澳币/年。


楼花购买和售出具体费用举例说明:

一套售价42万澳币的公寓房,52平方米,单价$8077/平方米。

签订合同时,支付10%的首付,即$42,000。然后支付律师费,一般在600-1000。

假设交房前或之后时以50万卖出。

注:必须持有房产1年以上,否则不可减免增值税50%!

案例说明:

.A与开发商签订了购房合同,说好5年交房,房屋售价为60万澳元;

.A在签合同时支付了第一期10%的首付款,即6万澳元;

.在签订合同2年的时候,A找到了B,想将这个即将要交房的物业转卖给B,售价为70万澳元;

.B答应了,并付了一笔订金(一般为房价的10%)给A,即7万澳元;

.到了交房时,B将63万澳元尾款交给A;

.同时,A将54万澳元尾款交给开发商,物业顺利成交。

对于A来说,这一交易,他用2.5年的时间,支付了6万澳元的本金,赚到了10万澳元的利润,相当可观。但A需要在交房前按照政府要求按时交纳印花税(按照60万的房价交纳)。而B则需要按照70万的房价交纳印花税。其次,对于净赚的利润,A还要支付中介的佣金,以及资本利得税(即差价售出部分作为A当年的收入缴纳个人所得税)。如此一来,其实A的净收益并非有看上去的那么多。

其次,A在与B签订了合同后,A与开发商之间的合同仍旧生效,因此A依旧需要履行其在楼花合同下的责任和义务。在交房时,如果B的资金不到位,没法和A交割,则A也无法和开发商按时交房。开发商可根据原合同追究A的责任。

此外,值得注意的是,澳大利亚政府及开发商并不赞成如此做。因为这样很容易造成炒楼花的现象,对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。其次,开发商往往会在购房合同中说明,买家不能在交房前转手以限制买家。由于开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的,如果任由买家随意的转手定价,极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。尤其对于一个二手转卖的楼花来说,A只能寻求本地买家,而不能再卖给海外买家。因此,如果有此意向的买家,建议在签订楼花合同前与自己的律师了解清楚合同内容。(澳大利亚不同的州有不同的规定,以上内容只适用于在新南威尔士州的买家)。

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