澳资本利得税或有大改革！引发房价，租金剧烈波动
2026-01-27 11:59 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
澳洲房产投资市场可能面临自1999年以来最重大的制度调整。参议院近日成立的专门委员会正审查资本利得税（CGT）折扣制度，并将富裕投资者列为重点关注对象。随着工党与绿党在相关议题上态度趋于一致，资本利得税改革再次成为政策焦点。
CGT折扣改革重回议程 工绿合作推动力度增强
在2019年大选中，工党曾提议将持有超过一年的资产CGT折扣从50%削减至25%；绿党则主张除首套投资房外全面取消折扣。两党均承诺对现有资产实行“祖父条款”，即旧资产不受新规影响。
去年11月，工党与绿党成功推动《环境改革法案》通过，显示双方合作紧密。随后，参议院低调成立委员会，审查CGT折扣对住房不平等及投资行为的影响。绿党表示不反对削减折扣，财长Jim Chalmers也公开表达对代际公平问题的担忧。
业内人士认为，本轮改革的政治阻力较以往明显减少。
CGT制度回顾：从通胀调整到50%折扣
澳洲于1985年首次引入资本利得税，由时任财长保罗·基廷推动，并允许根据通胀调整资产成本基数。1999年，霍华德政府为简化制度并提升国际竞争力，取消通胀调整机制，改为统一50%折扣。
此后，CGT折扣长期成为舆论争议焦点。工党认为折扣过度惠及富裕投资者，助长房产投机；联盟党则强调，削弱投资者积极性将减少住房供应，反而推高租金。
实施难度高 “祖父条款”或引发市场剧震
若改革采用“祖父条款”，市场可能出现明显的提前反应：
- 政策宣布后：投资者为锁定旧规，可能集中购房，推高房价
- 政策生效后：投资需求骤降，市场可能陷入长期低迷 此外，旧资产因税务优势变得更具吸引力，可能扭曲投资结构，使资金从住宅物业转向股票或商业地产。
智库Grattan Institute甚至提出更激进方案：在五年内将折扣降至25%，且不设任何豁免。
专家：房价上涨根源不在投资者
针对“投资者推高房价”的观点，多名专家认为这是误导性的说法。他们指出，房价上涨的根本原因包括：
- 移民增加带来的强劲需求
- 城市规划审批延误导致供应不足
- 政府补贴扭曲市场行为
在供应紧张的体系中，投资者往往成为政策失灵的替罪羊。
税率若突破30% 投资者将迅速调整策略
目前澳洲最高边际税率为47%，加上Medicare levy后，CGT有效税率为23.5%。若折扣降至25%，有效税率将升至35.25%。
专家指出，30%是投资者的心理红线。一旦税率突破这一水平，投资者可能：
- 转向税率较低的保险债券
- 通过家族公司进行投资
- 调整资产配置以规避税负
这意味着提高CGT税率未必能带来预期的财政收入。
养老金征税难以实施 高净值家庭可轻松规避
有建议提出对退休金征收15%固定税率，但专家认为难以执行。高净值家庭可将资金转出养老金体系，以个人名义在免税门槛内进行投资，从而规避税负。
提高CGT或非最佳方案 GST改革或成未来方向
综合各方观点，单纯提高资本利得税折扣并不能有效提升税收，反而可能扭曲市场行为、冲击房价与租金。
专家认为，若要真正解决长期预算压力，扩大消费税（GST）覆盖范围、建立更广泛的税基，或许才是更务实的改革方案。
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