人民币升值推波助澜-"以房养学"新概念，购买澳洲房产正当时

在中国经济飞速发展的这几年中，世界范围内升值最快的是人民币，不仅是对美元。澳币兑人民币从之前的１∶６.5的水平骤降成１∶４.５左右。澳大利亚元_澳币汇率走势图解 一升一降，人民币升值近30%，留学澳洲和购买澳洲房产的成本无形中降低了３０％，去年一套40万澳币的澳洲房产约260万RMB，而现在却只有180万，足足下降了80万RMB，这对于许多学生家长而言无疑是去澳洲的一大福音。

因此自去年年底以来，去澳洲留学的人数并没有因为金融危机而减少，反而有相当幅度的增加。这一方面是因为国内出国留学的刚性需求，另一方面本币的大幅升值也功不可没。
以下有多个案例以供参考：

澳洲留学开销简介（以下皆为澳元）：

学费（3年）：1.8万元×3=5.4万元（一般以1.8万元作平均标准）
生活费（3年）：1万元×3=3万元
三年租金：250元（墨尔本市中心每周房租）×52周×3年=3.9万元（这里并没有算上房租会逐年增长的情况）
3 年学费、生活费和租金总开支：12.3万元
以房养学的条件下（以下皆为澳元）：
 买房留学(以房养学) 不买房留学
买房支出 40万（10万首付+30万贷款） 0
三年内利息支出 30万贷款*4%（港币贷款利率）*3年=36000 0
租金收入 300元周租*52星期*3年=46800 0
租房支出 0 300*52*3=46800
学费支出 三年：50000 三年：50000
生活费支出 三年：30000 三年：30000
卖房收入 40*(1+10%)3 =53.24万 0
总计 6.32万 126800

案例1：以房养学，投资、学位双丰收   案例所涉及数据仅供参考，请读者注意甄别。友情提示：计算方法可为参考。

2004年初，李先生为女儿办理澳大利亚留学。在向我们办理留学的过程中表露了他对女儿一个人漂洋过海独自生活的担心。在向我们咨询时对“以房养学”这种既经济又方便女儿生活的留学方式抱有极大的兴趣。女儿出行前，李先生花了不少时间对澳大利亚房产市场进行了资料收集。经过分析和研究，李先生做出判断同意我们的观点，澳大利亚的房屋价格将向上攀升，投资澳大利亚的房产一定可以赚钱，而且还可以解决女儿的住宿问题。

经过慎重考虑，李先生选择在女儿就读的墨尔本某大学的附近买了一套三卧室的公寓。公寓当时的售价为33万澳元，当时澳元与人民币兑换率为1:5.85，折合人民币为193.05万元。李先生的女儿到澳大利亚后，自己住一间卧室，把另外两间卧室分租给同学，每周有300澳元的租金收入，足够每周的生活开销。2007年12月，李先生的女儿获得学士学位回国，临行前以45万澳元的价格将该房屋出售了出去，按照当时1:6.23的汇率计算，约折合人民币280.35万元。

李先生事后为这笔投资计算过，房屋升值加上租金收益，扣除出售房屋的税费后，共收回约人民币272万元。投资了193万元，收回272万元，净赚了79多万元，等于把女儿留学的钱都赚了回来。

案例2：购期房，投资、教育双回报为什么说在澳洲购买期房（楼花）几乎没有风险

浙江陈先生，孩子已于07年到澳洲墨尔本就读中学10年级，到2010年将就读大学，由于成绩较好，预估可以进入著名的墨尔本大学。08年8月陈先生购置了一套墨尔本大学附近的公寓楼，由于是期房，将于2010年竣工，只要付10%的首期款。该公寓二房一厅的房价40万澳币。精装修，配置电视机、冰箱、烤箱、床、桌椅、沙发等家庭所需的全部设备、用具，非常齐全。首期10%是4万澳币（相当于22万人民币），余款等2010年竣工时才付。而按照目前澳洲房产的增长率来算，预计该房2010年时可能升到48万澳币左右，如果到时不自用而出售，就可有8万澳币的回报。因陈先生的孩子极有可能进入墨尔本大学，到时自住一间，还可将另一间租给同学住，收来的房租足够小孩的生活开支及支付部分房贷。陈先生的“以房养学”达到了以租养息，投资、教育多重回报的效果。

案例3：以贷养息购房，节约留学费用

今年股市不好，楼市也不景气。由于人民币升值，进出口贸易锐减。在这样普遍经营不好的情况下，企业家钱先生正为几年前一笔意外的澳洲房产投资暗自窃喜。

05年，做外贸生意的钱先生深知海外经历对一个人成长的重要性。因此将儿子送到澳洲学习。考虑到孩子需要独立，学习课程时间不规律，不适合用“寄宿家庭”和“与房东合住”的方式解决住的问题，另虑到将来可能会在澳洲就业。这样钱先生下定决心应该给小孩一个自由的空间去发展自己打下良好的基础。

经过咨询，钱先生也给小孩买了一套3居室的别墅。价格为38万澳元，钱先生相当有生意头脑，他选择澳洲房产贷款，以保证自己现金的流通。他采用港币贷款，并获得澳新银行75%的贷款额度，利率比澳币还要低很多，并且前5年只付利息不还本金。这样钱先生每年只需支付11685澳元的利息。但是每年空余的两间卧室以每间每周200澳元的价格出租，每年租金收入高达2万澳元，足够偿还银行利息了。2008年，这套别墅的市场价格已升至55万澳币。如此一算，不包括省下的小孩住宿的费用，钱先生这项投资三年时间里获得了19万澳元的收入，而最初的投入只有9.5万澳元，回报率之高出乎预料，同时还省下了本应支出的租房租金。