从被标榜为“亲民价”的650万澳元图拉克(Toorak)豪宅，到一年内贬值百万的布赖顿(Brighton)大宅，墨尔本2025年的房产拍卖市场犹如过山车般跌宕起伏。全年拍卖成交率在初春时节走强并达到峰值，随后逐渐回落，其走势与市场对降息预期的乐观情绪转向悲观不无关联。根据Cotality数据，截至11月，墨尔本房产价值全年上涨4.2%，中位值定格在82.3万澳元。

首次购房者成为本年度最大赢家之一。联邦政府大幅扩展了“5%首付计划”的覆盖范围，取消收入限制，并将墨尔本符合资格的房产价格上限提升至95万澳元。年初市场曾对降息抱有厚望，此前在2022年至2023年间，央行曾连续加息13次。

然而，通常不受普通市场波动影响的高端豪宅领域，却在利率峰值末期遭遇波折。二月，布赖顿一处位于黄金地段“黄金英里大道”(Golden Mile)的房产流拍后以850万澳元售出，较前一年的950万澳元成交价缩水百万。

奢华地段南雅拉(South Yarra)亦未能幸免。前网球名将阿什·巴蒂(Ash Barty)的联排别墅拍卖遇冷，185万澳元的最高报价未能达到底价而流拍。邻近的东圣基尔达(StKilda East)，一套毗邻教堂街(Chapel Street)的四居室住宅因唯一竞标者缺席而未能成交。在丘区(Kew)，一位2022年末斥资600万澳元购入五居室住宅的卖家，在拍卖后以578万澳元的价格转手。马歇尔怀特(Marshall White)中介丹尼尔·布拉德(Daniel Bradd)指出，此前的较高成交价处于受疫情影响房市的末期，卖家如今已“认清市场现实”。

二月，澳大利亚储备银行实施年内首次降息，将现金利率下调至4.1%，此举不仅增强了买家借贷能力，也提振了市场对后续降息的信心。三月，两位首次购房者展开马拉松式角逐，最终以147.7万澳元竞得唐卡斯特东(DoncasterEast)一套家庭住宅。同月，六位寻求小户型住宅的买家在中区公园(Middle Park)激烈竞标一套标价285万澳元的单层爱德华时代风格(Edwardian)住宅。四月，六位竞标者为一套拥有115年历史的布伦瑞克(Brunswick)老宅“大打出手”。这套1910年以89英镑5先令(约合现今货币)购入、基本保持原貌的房产，虽已被木板封窗且布满涂鸦，最终仍以略高于百万澳元的价格易主。

五月迎来第二次降息，至六月买家热情全面释放。一对年轻夫妇在科林伍德(Collingwood)豪掷102.5万澳元，购入一套设计独特的两居室公寓。该公寓因其独特的造型与棕-红-棕的配色，被戏称为“拉明顿蛋糕公寓”(lamington)。八月第三次降息后数日，一个年轻家庭在埃森登(Essendon)以高出保留价20万澳元的价格，拍下一套四居室时代住宅(period home)。

与此同时在图拉克，一位本地投资者以651万澳元的价格“捡漏”一套基本保持原貌的三居室住宅。该房产因土地产权附有两项限制开发的契约(covenants)而影响了价值。“在这个区域，这个价格绝对算得上'亲民’，但房产本身也受到限制,”凯&伯顿(Kay& Burton)中介兼拍卖师斯科特·帕特森(Scott Patterson)在调整预期价格后如此评价。

北墨尔本(North Melbourne)一套由酒吧改造的住宅吸引三位竞标者争夺，最终以101.6万澳元成交。九月，月度拍卖成交率在Domain数据统计下攀升至69.3%的峰值。然而，年内剩余时间因通胀再度抬头，进一步降息的希望破灭，令期待低利率环境交易的买卖双方愿望落空。十月，五套参与真人翻新秀《街区》(The Block)的戴尔斯福特(Daylesford)房产中，三套成功拍出，两套流拍。

十一月市场气氛更为凝重。随着潜在买家担忧未来加息风险，墨尔本月度拍卖成交率回落至63.4%。同月，维多利亚州政府宣布将出台新规，要求房地产中介在房源挂牌前至少七天公布真实保留价(reserve price)，以打击报价虚低(underquoting)行为。

长期支持公开保留价的基廷地产(Keatings Real Estate)负责人约翰·基廷(John Keating)在伍登德(Woodend)一套计划于十一月下旬拍卖的住宅信息中，照例公布了67.5万澳元的保留价。拍卖首轮竞价68万澳元即超保留价，最终以78.3万澳元成交。西墨尔本(WestMelbourne)一套仓库风格公寓在公布保留价后进行拍卖，以102万澳元成交，高出保留价17万澳元。一个年轻家庭以247万澳元的价格，购得记者迈克尔·罗兰(MichaelRowland)及其妻子尼古拉·韦伯(Nicola Webber)位于雅拉维尔(Yarravile)的住宅，比保留价高出18万澳元。

鉴于利率在可预见的未来将保持稳定，分析师蒂姆·劳利斯(TimLawless)预测，中低端市场住宅仍将是2026年市场中最强劲的板块，这一趋势将因创纪录的住房可负担性恶化问题而得到巩固，专家预计该问题在新一年将持续加剧。