墨尔本房价停滞，而其他地方则大幅上涨，是什么原因？
2026-01-07 18:45 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
经济学家表示，维多利亚州备受争议的投资者税收制度帮助墨尔本成为澳大利亚最负担得起的主要住房市场之一，首套房拥有率上升，房价增长停滞。
最新的租赁债券数据显示，自2023年中以来，已有23,000名房东退出市场，此前2023年5月州预算宣布的投资者税收上涨，分析师认为这一趋势有助于购房者。
但抛售也引发了警告，称税收设置正在扼杀新公寓供应，未来几年将影响可负担性，因为高成本和政府收费共同阻碍了新公寓项目的推进。
经济学家索尔·埃斯莱克表示，艾伦政府对投资者加税--业界痛恨--似乎正在抑制房地产投资率。
“这其实不一定是坏事。墨尔本的房价涨幅远不及悉尼、阿德莱德、布里斯班或珀斯，"“他说。
“维多利亚大学实际上做对的一件事是住房负担能力，即使这并非有意为之。”
尽管悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价自2023年以来大幅上涨，但根据澳大利亚统计局数据，墨尔本的房价却停滞不前，过去两年内近7万名首次购房者进入了维多利亚市场
Domain最新的季度数据显示，墨尔本的中位房价为1,083,043澳元——仍低于2021年12月的110万澳元峰值。
与此同时，自2020年以来，阿德莱德、珀斯和布里斯班的房价上涨了80%以上。
在一篇分析论文中，Cotality研究主管Eliza Owen表示，新税收冷却了墨尔本市场，缓解了住房竞争。
欧文表示，尽管投资贷款自2023年以来有所增加，但增长率仍远低于全国平均水平。
她说，如果投资者退出市场，允许租户成为首次购房者，最终将是一个好结果，但她警告说，墨尔本为全国其他地区提供了教训和警示。
欧文说:“价格增长更为放缓，投资者活动减少，显然提高了可负担性，并为更多首次购房者活动腾出空间。”
“但这也可能导致新住房供应减少，因为新建建筑的可行性降低。
维多利亚租赁债券数据显示，活跃债券从2023年6月的678,885张降至2025年6月的655.625张。该指标常用于追踪投资者参与度，因为每张债券相当于一处出租物业。
虽然债券减少意味着租赁池缩小，但空置率在过去一年中保持相对稳定。
与此同时，墨尔本的首次购房率有所增加，且仍是全国最高，表明一些租户正在成为房主。澳大利亚澳大利亚银行(ABS)住房贷款数据显示，截至2025年9月的两年内，维多利亚州有近7万名首次购房者。
格拉坦研究所经济学家布伦丹·科茨表示，税收对墨尔本房价的直接影响可能很小，但税收确实为首次购房者带来了优势。
他说:“他们看到一些投资者卖出或选择不买房，这意味着拍卖中的投资者减少，首购房者更有可能购买。”
但科茨认为墨尔本住房可负担性较高的主要原因是它建造的住房数量超过其他州。他认为土地税的增加不会影响供应，但警告说，对外国投资者更高的附加费会使传统上依赖海外资本的大型公寓项目在计划中出售变得不够可行。
澳大利亚房地产协会上个月发布的最新可负担性报告显示，维多利亚州的住房可负担性在截至九月的三个月内持续改善。
报告称，抵押贷款还款现占家庭收入的43.4%，低于2025年6月季度的44.4%，而租金负担能力也略有改善，需满足家庭收入的20.7%，低于上一季度的21%。
投资者税的上调是在2023年5月预算中宣布的，当时工党政府推出了一项为期10年的“新冠债务征税”，将免土地税门槛从30万美元降至5万美元，并新增了最高975美元的固定费用，同时将外国投资者缴纳的缺席业主附加费翻倍至4%。
尽管首次购房者获益良多，房地产行业仍警告供应悬崖即将到来，认为更高的税收加剧了高昂的建筑成本带来的影响。
“ABM”这个缩写--除了墨尔本以外的任何地方——已成为开发商的口头禅，他们声称高昂的政府费用使公寓开发变得不可行。
反对党领袖杰斯·威尔逊表示，工党的房产税与负担能力无关，而是为了弥补浪费和鲁莽消费的绝望尝试。
她说:“你不能靠税收来获得更负担得起的住房，每一美元的房产税最终都将被买家或租客多付一美元。”
“随着 除墨尔本以外的任何地方’这句话在澳大利亚及海外董事会中流传，维多利亚州需要一种新的方法来减少税收和繁文缛节，让我们的州再次成为具有竞争力的投资目的地。”
维多利亚物业委员会首席执行官凯斯·埃文斯表示，更高的投资性房产税最终将真正影响租户。
“当投资者被挤出市场时，租赁供应减少，空置率收紧，租金上涨,”她说。
“如果政府想提升本地买家和租户的可负担性，重点必须放在增加供应和恢复投资者信心上，而不是加税。”
最新数据显示，外国投资者在维多利亚州购买的房产数量超过其他任何州，但他们主要被价值低于100万美元的新住宅和未开发土地吸引。
外国投资者在市场中占比很小，仅占总住房交易的1%。
物业委员会的另一项数据显示，三年内维多利亚商业和大型住宅房地产市场的外国投资暴跌50亿美元，行业将这一下降归咎于州税制。
一位州政府发言人表示，提高可负担性的最佳方式是建造更多住房，维多利亚州的住房建设和批准数量超过任何其他州。
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