房价涨最慢，租金还下跌！墨尔本是如何做到的？
2026-01-21 11:09 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
在全国租金普遍上涨、租房压力持续加剧的背景下，墨尔本却走出一条罕见的“反向曲线”。最新数据显示，墨尔本成为过去一年中唯一独立屋租金下降的首府城市，平均每周租金为 580 澳元，目前也是全澳租房最便宜的首府城市。
专家指出，这一趋势与维州住房供应充足、首置买家增加、投资者减少以及政策环境变化密切相关。
独立屋租金逆势下跌 墨尔本成最便宜首府城市
根据 Domain 最新报告，截至 2025 年 12 月的一年内，澳洲各首府城市的独立屋与单位租金普遍上涨。然而，墨尔本独立屋租金却下降 1.7%，成为全国唯一录得跌幅的城市。
12 月单月，墨尔本独立屋周租金下跌 10 澳元，意味着租客一年可节省约 520 澳元。
单位租金方面，墨尔本从每周 550 澳元升至 580 澳元，与独立屋持平，但仍低于悉尼、布里斯班、珀斯、达尔文及堪培拉。
供应更充足 空置率全国最高
Domain 研究主管 Nicola Powell 表示，墨尔本租金下降的关键在于供应相对充裕。
她指出：“墨尔本的租客选择更多，房东在定价上必须更加现实。”
截至 2025 年 12 月，墨尔本空置率为 1.6%，是所有首府城市中最高的。相比之下，全国多数城市空置率低于 1%，租房竞争激烈。
首置买家增加 投资者撤离维州
联邦与州政府政策同样影响租赁市场结构。
- 首置业者计划允许首次购房者仅支付 5% 首付，吸引部分租客转向买房，减少租赁需求。
- 维州提高投资物业相关税费，推高持有成本，促使部分投资者出售物业或转向其他州。
目前维州投资贷款占比不足 34%，远低于新州的 46%。
房地产行业研究显示，维州“税制环境严苛”，导致投资者兴趣下降，进一步改变市场供需。
全国租金仍在上涨 墨尔本或保持稳定
尽管墨尔本租金下降，但全国租赁市场仍处于紧张状态。
- 悉尼独立屋租金最高，平均 800 澳元/周
- 达尔文、堪培拉、珀斯约 700 澳元/周
- 单位租金方面，悉尼最高达 750 澳元/周
Powell 认为，墨尔本租金已触及“可负担性上限”，未来将保持相对稳定，不太可能出现快速上涨。
宜居度全国第一 多元住房结构助力可负担性
根据经济学人智库 2025 年全球宜居城市指数，墨尔本在医疗、教育、基础设施等指标上位居全澳第一，并被评为全球第四最宜居城市。
墨尔本大学城市规划专家 Kate Raynor 指出，墨尔本在公共空间、交通连通性、安全性等方面表现突出，同时长期保持相对可负担的住房结构。
她强调，墨尔本拥有多样化的住房类型与密度，使居民更容易在不同住房选择之间转换，提升整体可负担性。
此外，维州新建住房审批数量在全国领先，有助于缓解供应压力。
对其他城市的启示：宜居与可负担需同步推进
Raynor 表示，生活成本上升正在挑战城市宜居性，各地政府必须在提升城市吸引力与控制成本之间取得平衡。
她认为，所有城市都需要：
- 增加公共住房
- 推动中密度住宅发展
- 配套完善交通基础设施
以确保城市活力并维持租金可负担性。
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