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专家刘磊:别拿房产交易当房产投资

时间:2011-12-15 23:00来源:澳洲房产网 作者:刘磊-simonds 点击:

看到新浪网的老王炒房故事很是耐人寻味,简单故事梗概如下,分析一下和朋友们分享:

2004年—2011年老王的由盛到衰的炒楼生意

发生的轨迹如下:
2004年光炒楼花赚了20万
2004年,老王以转让楼花的形式挣了20万元。
2005-2008年顺风顺水的炒楼生意
到2008年年末,老王手里有2套房子,50万现金。
2009年最疯狂的一年
2009年末,老王当年的收益率达到了38%。
2010年资产最丰厚的一年
2010年下半年,老王手里的房子有3套,手里的资金达到了100万。
2011年手握四套房子无法出手
手里没有现金了,只剩下4套没有装修,没有出租的房子。

第二次降价从112万降至110万。10月,在中介的工作下,老王答应把挂牌价降到110万。“被称为银十的这个月,你相信吗?没有一个看房者来看房。 ”老王无奈地苦笑。第三次降价110万至105万。

我不知道国内的朋友是怎么看待这个很多房产投资者、投机者都经历的所谓“炒房”经历和过程,这可能是市场上绝大多数人的真实写照。我想说明的是:如果老王不能与时俱进的根据市场的变化转换投资策略和思路,未来等待他的只有是把之前从市场中所获得的房产财富再退回给市场中更懂得财商的职业及成熟的房产投资者。我之所以这样说,是基于以下的几个原因:

1、风险意识的缺失;翻开国内炒房者的赚快钱历史轨迹,我们不难看出,他们所获得的房产“财富”都是在直行平坦的,广义货币M2增发9倍,非理性和成熟市场中得来的;换句话说,恰巧把资金配置在了房产这个载体上,恰巧这个载体风调雨顺的走过了13年。而任何投资都是伴随风险的,正因为国内投资者没有经历过像美国、中国台湾、日本、中国香港等国的经济危机,股市崩盘,房市暴跌的洗礼,根本就没有把风险意识真正的融合到我们的骨髓里,血液里。所以他们只懂得一定要赚钱卖房,却不懂得“壮士断臂”而保全青山的道理。

2、房产投资系统及策略的缺失;当我面对几百名此类型的国内投资者朋友们时,我都会问他们用以支撑他们从事房产投资的理论及指导思想是什么时,所以人的回答都是基本类似的:什么高卖低买啊、内部认购啊、房号认购啊、旧房翻新啊、找寻差价房啊、投资小户型啊、投资学区房啊等等;到头来还是说不出所以然;而反观北美房市,澳洲市场,东南亚房产市场等,即使市场经历了波澜起伏几个周期,依然有人能够在逆势中屹立不倒,成为真正的房产市场的赢家,关键是建立了符合自身条件的中长期房产投资退出计划。

3、财富拥有了,财商缺失了;国人房产财富的积累仅仅是在短短13年的地产商业化进程中获得的,却走完了北美、欧洲百年、澳洲等英联邦国家50年国民财富累积的进程;走快了,必然要跌跟头;必然没有成熟的投资系统和方法经过市场的检验和验证,当真正要验证的时候,也就是财富重新洗牌和分配的时候了;

4、5、。。。。。。在老王的炒房过程中,我根据海外对成熟投资者的判断标准来看,他充其量是一个房产交易者而已,而非投资者。具体的理由还有很多,对海外房产投资,系统建立,财富规划和传承感兴趣的朋友可以随时和我互动和沟通,同时提醒所有已经获得房产财富的朋友:创富是万里长征的第一步,更加重要的是守富、传富!

作者介绍:(Victor Liu Lei(刘磊先生),澳籍华人,中国外国专家局外聘专家,美国注册高级理财规划师,和讯房产频道首席房产投资分析师,搜狐财经海外房产特约撰稿人,澳洲持牌地产经纪人,金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师,中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师,北京当代金融培训中心讲师,Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师) ,电话咨询:18600032319,微博加我:Victorliu, QQ;869938153

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