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专家刘磊:美联储承诺维持低利率对于房产投资者意味着什么

时间:2012-01-30 14:08来源:澳洲房产网 作者:刘磊-simonds 点击:

1月26日凌晨消息:美国联邦公开市场委员会(FOMC)发布了利率政策声明,决定维持基准利率0-0.25%;同一时间,美联储延长其对极低基准利率的承诺从2013年中延迟到2014年底。

    而对于很多国内的房产投资者及经常关注我的海外房产投资者朋友们可能就纳闷了,这和我们的国内房产投资,澳洲房产投资,海外房产投资有什么联动关系吗?我们应该如何解读这些信息呢?或者说,我们有必要去解读这些信息吗?

    首先,我想阐述和表达的是:随着全球经济一体化,资产配置全球化的深入,没有那个国家可以独善其身的自行发展,特别是以美元作为国际间贸易结算的经济体更加看重超级经济强国—美国经济指标的数据及相关政策了,通过这些政策的颁布和实施,我们可以提前预知未来资本市场,利率市场,汇率市场的演变方向,从而提前布局和我们自身收益相关的投资行为和活动,因此,了解和分析该政策就显得非常重要了。那从中我们可以解读出什么结论呢?该结论怎样可以指导我们未来的房产投资呢?

1. 美联储维持和延长极低基准利率到2014年底,说明美国将依然实施宽松的货币政策才刺激经济复苏,就意味着会以美元增发,美元贬值的方式向全世界,特别是中国这样的新兴经济体输送通胀;

2.中国为了应对美元弱势的输入型通胀,同时收缩国内之前的释放的过多流动性,从而可能会采取升息的方式来应对;目前国内的第二套商品房的商业贷款利率在上浮10%以后已经达到7.8%了,和区区2-3%租金回报率的差距高达5%, 在限购限贷的市场下,借贷投资房产者现金流缺口越来越大,最终造成房产抛售,房价快速理性回归。

3.美元弱势而贬值,所以此时此刻投资美国房产的朋友要特别注意了:除非未来的生活重心就是在美国,美元贬值对于生活在美国的人而言影响是间接的,而对于在国内单纯的房产投资者而言,资产的隐性损失无法避免:因为即使房价上涨30%,而货币贬值30%,从美元换回人民币的时候,投资者的收益为负。(还要支付个人租金所得税,资本增值税,房产税等养护成本等)

4.中国目前采取紧盯美元,同时参考18种货币的一揽子货币汇率政策,或者可以这样解读:美元贬值,人民币也跟随贬值,只不过贬值的速度慢一些,造成对美元好像升值的景象罢了;再加上国内高企的通胀率,飞升的物价,国内的房产价值的世界绝对购买力是下降的,而不是上升的;

5.美联储延长极低基准利率,另外一层意思是:美国的经济复苏还需要更多时间;而欧债危机愈演愈烈,一波未平,二波又起; 350万套银行法拍屋还没有卖给“钱多人傻”的盲目的,没有投资系统和理念的中国投资者们呢,因此在2014年之前,美国房市不会有什么起色了。

6.既然通胀早晚要来,抵御通货膨胀的最佳方案是:借银行的钱来买入资产,而不是用自己的钱。既然美国,欧洲都开印钞机造钱了,为什么自己不这样做呢?所以,那里可以借钱投资房产,就选择那里;我最新的房产投资就是选择可以提供80%银行融资的澳洲房地产,节前刚刚签完的合同,等项目完工的今年7月份,预计银行贷款利率下调两次后为6.16%,而我的租金回报率却有6.6%,完全可以实现以租养贷了.

想要分享的内容还有很多,感兴趣的投资者朋友们可以随时和我交流和沟通,时间不早了,下次再聊。

 

作者介绍:Victor Liu Lei(刘磊先生),澳籍华人,中国外国专家局外聘专家,美国注册高级理财规划师,和讯房产频道首席房产投资分析师,搜狐财经海外房产特约撰稿人,澳洲持牌地产经纪人,金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师,中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师,北京当代金融培训中心讲师,Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师) ,电话咨询:18600032319,微博加我:Victorliu, QQ:869938153   Email: victor.liu@simonds.com.au
 

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