知名地产评论人牛刀发表评论说—拥有“地王”的发展商可能是房产泡沫破灭后最先“跳楼”及泡沫中的“裸泳者”！这绝非威严耸听。笔者作为海外房产投资的市场研究者，践行者，通过分析美国百年、日本50年、香港百年、澳洲50年的地产商业化的发展历程，及见证诸多持有投机思维的投资者的财富轨迹在风云变幻的房产投资市场中经历跌宕起伏的变换：在房产市场的攀升阶段：由“穷”变富，就自诩为“成功”的投资者了，而在市场转向、下跌周期中又由富变“负”了， 最后竹篮打水一场空。殊不知，在市场从不成熟到成熟的过程中，恰恰是没有正确的房产退出计划和投资策略的投资者和投机者成为市场“洗劫”财富的祭奠者。

    俗话说的好：以史为鉴，可知国家之兴替；同样道理，以海外房产发展商、投资者的随市场波动而发生的财富更迭，更值得我们国内没有经历过“风雨”的发展商，投资者们来借鉴和学习，从失败教训中总结经验，规避风险，成就不同房产周期，经济周期中的房产财富的稳定增长。

    香港“地王”公司香港置地在50年前就已经成为中国香港地区最大，最有实力的地产商了，长江实业、新鸿基都还是小“弟弟”。而香港置地的没落过程与眼下中国内地地产商采取的策略相同，就是在房价快速攀升期 拍卖赢得“地王”。而市场的走势却与公司高层的判断相左，特别是香港房价在1982年达到高峰值后急转直下，跌幅超过40%，超过市场预期，造成公司负债率急剧攀升，股票市值缩水，现金流断裂，而最终由“地王”变成“债王”。

    而对于香港个人地产投资的“裸泳者”就不得不提明星钟镇涛的地产投资破产案例。对于日进斗金的明星—钟镇涛而言，把投资房产作为快速赚钱的工具，而投资习惯和行为一旦定式化，就很难停下来，很难判断市场的拐点；自1997年香港推出“八万五计划”（97年之后，中国香港每年建造8万5千套经济适用房和廉租房计划；而这和我们推出在十二五规划期间将兴建3600万套保障房有多么惊人的相似）；此消息一出，成为压垮香港楼市的最后一颗“稻草”，房市急转直下，连有着高收入的钟镇涛也无法应对，最终在2002年申请了个人破产。可见，高收入并不等于富有，在房价上升周期中赚钱的人通常都会被短期的胜利冲昏了头脑，而忽视了风险，忽视了现金流的重要性，还在过度举债进行盲目投资，最终可能会从“富有”变“负有”。

     在美国的百年，日本的50年，澳洲的50年的地产发展和变迁过程中，无数的当年的“地王”没落了，曾经的个人房产投资的王者“消亡”了，因此，职业和成熟的房产投资者总结出：房产投资的成败不是像股票那样3-5年就能验证成功与否，而要看经历多个房产市场沉浮周期后还能维持财富持续增长的人—才是笑到最后的王者！

作者介绍：(Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师) ，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliu， QQ;869938153