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专家刘磊:从日本崩盘史看国内发展商降价销售之乱象

时间:2012-03-07 10:58来源:澳洲房产网 作者:刘磊-simonds 点击:

进入三月,个别城市的发展商采用10%首付,毛坯房变精装修等方式变相降价销售房产,冒着老业主可能砸售楼部胆战心惊中,换得了房屋交易量回升,真是有人欢喜,有人愁。

     上海宝山一个楼盘春节后新开盘价格为8800元,等于80万可买90平方米的住宅,好多按耐不住的买房人杀将进去,唯恐买不到更便宜的。深圳的一个楼盘从1.2万元降到9300元也有很多去买。深圳还有一个楼盘搞一个一成首付对外销售,意思是开发商垫付一成首付买房人自己支付一成首付,实际价格下调了10%以上,而且放大了资金的杠杆效应,也吸引了部分刚需房产买家入场。另一案例,保利集团在上海的一个楼盘开盘时,当时是以楼市炒家为主要购买力,房价定为21000元一平方米,因为房子卖不动,春节前,房价调到19000元,就有一波人去抢购,大约卖了160套;春节后,单价从1.9万元/平方米降至1.7万元/平方米,而交房标准却从毛坯升级为精装修,如果考虑装修成本,相当于8折优惠。买19000元的房子的那拨人就跑去砸售楼处。随后,招商地产全国22个在售项目同时启动优惠活动,部分房源降价幅度达到15%。此外,金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

       看似一部分购房者乐了,抢到了发展商的“挥泪”甩卖价,实则可能是长痛才刚刚开始;以日本地产市场的长达20年的“跌跌”不休,无数批所谓“抄底者”入场做多,但最终成为垫底;当我们去年六月考察东京房产市场采访日本本地人关于房市的看法时,恐怖到竟然无人相信房产增值的地步。回到酒店思量再三,终于明白其中原由:在1991年房价崩溃的年代,刚刚步入社会及工作岗位的年青人,在他们自此生活的20多年间从未见证过房产持续增值这样的经历和事实,房价上涨和买房赚钱已经从他们这代人的心中抹去了,怎么还可能去相信房产增值呢?

       看看在日本房产市场经历的起伏中,几拨投资者们前赴后继的抄底后,带着资本的“损兵折将”痛苦离场;针对国内房产市场的现状及未来走势,刚需及投资者们是否应该判断趋势后再做购买决定呢?

       1985年广岛协议签署后,日元步入升值通道,伴随国际热钱流入及日本国内宽松货币政策的实施(这和国内2008年开始降息,年底推出4万亿投资救市政策,造成货币增发,物价上涨,如出一辙),日本地价一路上涨。到1989年,国土面积仅相当于美国加州的日本,其地价市值竟然已经是美国全国地价的4倍了;仅东京这一个城市的地价就跟美国地价一样了。但到了1991年下半年房价应声向下,从此一蹶不振;本国经济也受其拖累,号称“失去的二十年”。房价开始下挫的前几年,不乏国内外投资和投机者借机入市“抄底”,无乃于房价下挫造成金融市场的多米诺骨牌已经推倒,货币政策紧缩,仅有的刚需资金入世无法改变大势所趋,只是激起了房价下跌波浪中的小涟漪罢了。

       结合国内的房事和政策,又何尝不是到了认清方向和趋势的关键时刻呢?结婚也好,改善也好,这些所谓的刚需难道就希望买入的房产就坐等房价贬值,辛苦积攒的财富被市场“洗劫”吗?现在是停下来等一等,看一看,和研究研究的时候了,不要让刚需成为房价下行的“冤大头”!

专家介绍:Victor Liu Lei(刘磊先生),澳籍华人,中国外国专家局外聘专家,美国注册高级理财规划师,和讯房产频道首席房产投资分析师,搜狐财经海外房产特约撰稿人,澳洲持牌地产经纪人,金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师,中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师,北京当代金融培训中心讲师,Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师),电话咨询:18600032319,微博加我:Victorliu, QQ:869938153    Email: victor.liu@simonds.com.au   新浪博客: victor7866@sina.com 

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