美国房地产物业税(Property Taxes,美国人统称为房地产税,本文专指民用住宅的房地产税)不属于联邦政府征收的税种,而是由州以下政府所征收的税,该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一。从居民的角度看,房地产物业税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。而由于房地产物业税属于地方税种的缘故,各州、各县、各市征收的房地产物业税税率就会有很大差异,同样是拥有价值30万美元的房子,在美国东部地区,一年要缴纳的房地产物业税可能会高达8000美元,在南部地区可能只要1000美元。
物业税是地方财政主要收入
房地产物业税是美国县、市等地方政府的主要财政来源,也是地方政府征收的最主要税种。不过从1977年至2007年,美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降,20年来大约下降了近10%。1977年美国全国地方政府征收的房地产物业税约占其税收的80.5%,1982年为76.1%,1987年为73.6%,1992年为75.6%,1997年为73.4%,2002年为72.9%,2004年为73.1%,2005年为72.4%,2006年为71.7%,2007年为71.4%。
虽然从1977年至2007年,美国地方政府征收的房地产物业税在税收中的比例有所下降,但地方政府征收的房地产物业税总额却不断大幅攀升,20年中增长了5倍多。1977年,美国50个州征收的房地产物业税总额为625亿美元,1982年为820亿美元,1987年为1212亿美元,1992年为1803亿美元,1997年为2188亿美元,2002年为2791亿美元,2004年为3179亿美元,2005年为3559亿美元,2006年为3591亿美元,2007年为3831亿美元。
2009年美国经济不景气,个人的收入比2008年下降了4.7%,而家庭消费也随之减少,因此导致政府的销售税下降了2.8%。虽然美国房地产市场处于萧条状态,但不少州的地方政府为弥补财政赤字,只能提高房地产物业税的税率。根据美国人口普查局的统计数据,2009年第四季度美国各州和地方政府收缴的房地产物业税总额为1700亿美元,比2008年同期增加了5.8%。
美国房地产物业税征收情况一览表 |
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年份 | 房地产税总额(亿美元) | 占全部税收比重(%) |
1977 | 625 | 80.5 |
1982 | 820 | 76.1 |
1987 | 1212 | 73.6 |
1992 | 1803 | 75.6 |
1997 | 2188 | 73.4 |
2002 | 2791 | 72.9 |
2004 | 3179 | 73.1 |
2005 | 3559 | 72.4 |
2006 | 3591 | 71.7 |
2007 | 3831 | 71.4 |
美国房地产物业税被称之为沽定价值(即公平市价)的税种,即使一个社区的房地产物业税税率相同,屋主也会因为每一幢住宅其占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的物业税。物业税的计算主要是以房地产的价值乘以物业税税率而来,居民每年分两次缴纳。房地产的价值主要包括两个方面,一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值),二是土地的价值。所以一个社区同样是300平方米的住宅,因占用土地面积不同,屋主每年缴纳的房地产物业税也会不同。